Предварителен договор за продажба на къща

[finquaker]

Здравейте,

Аз, майка ми и брат ми сме съсобственици на къща на село. Има доста интерес от различни хора за покупка на къщата. Аз обаче живея в чужбина и поне още няколко месеца няма да съм в България. Имам следните въпроси.

1. Могат ли майка ми и брат ми без официално пълномощно от мен да подпишат предварителен договор за покупко-продажба на имота на село (къщата + дворното място + всички мебели, уреди, посуда и т.н)?
Без да разбирам закона в детайл, предполагам, че не може това да се направи (дори да съм информиран и да съм дал усно съгласие за цената на продажбата). Предполагам, че те могат да продадат техните дялове - две трети от къщата, но за моя трябва или да съм на място или да има официално пълномощно подписано от мен. Моля някой да разясни.
2. В случай, че е необходимо, колко бързо може да се издаде такова пълномощно, имайки предвид, че живея в друга страна в ЕС?
3. Какви документи са необходими за предварителен договор и как после този предварителен договр се използва за финализиране на покупко-продажбата?
4. Как обикновено става плащането на сумата при съсобственици? Разделя ли се цялата сума на равни части и трансферира в отделните сметки - в случая моя, на майка и на брат ми, или може и в една сметка? Задължително ли е да имам сметка в българска банка за да получа сумата, отговаряща на моя дял?
5. Какво казва законът относно вещи в къщата? Имат ли всички съсобственици равни права? Питам понеже никой от нас не знае какво точно какво има и майка вече е подарила разни вещи (някои от които може би доста ценни) на познати.

[errant_lawyer]

Здравейте,

по въпросите Ви:
1. Правилно сте се ориентирали, че без пълномощно брат Ви/майка Ви няма как да сключат сделка, която да отговаря на законовите изисквания, т.е. или Вие трябва да ги упълномощите за това, или самият Вие да сключите сделката. Тук идва въпросът за формата на пълномощното. Когато става въпрос за предварителен договор, според мен е достатъчна проста писмена форма (чл. 37 ЗЗД вр. с чл. 19, aл. 1 ЗЗД), т.е. не е необходима допълнително удостоверяване от нотариус/служител в дипломатическото представителство и т.н. Въпреки това имайте предвид, че е напълно възможно евентуалните купувачи да откажат да сключат предварителен договор, ако пълномощното не е с удостоверяване на подпис и съдържание, защото просто практиката в България е такава, тъй като нотариалното удостоверяване дава по-голяма сигурност.

В този случай е най-добре да се обърнете към дипломатическото/консулското представителство на България в държавата, в която се намирате (съгласно чл. 84, ал. 1, т. 1 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност българските консулски длъжностни лица в чужбина, при спазване на съответните разпоредби на Гражданския процесуален кодекс и ако документът е съставен на български език, могат да удостоверяват датата, съдържанието и подписите на частни документи, които не подлежат на вписване и са представени от български или чужди граждани) и да поискате да извършат удостоверяване на подписа Ви и съдържанието на пълномощното, след което да го изпратите чрез спедитор до България. Оптимално е да упълномощите майка си/брат си да сключват както предварителни, така и окончателни договори.

2. Сроковете, в които съответните удостоверявания могат да бъдат извършени, зависят от съответното посолство - българското посолство в Лондон например предвижда срокове между 8 часа и 5 дни в зависимост от размера на съответната такса (http://bulgarianembassy-london.org/cons ... rvices_bg/). Предполагам, че при посолствата в останалите държави ситуацията е сходна.

3. По принцип законът не задължава при сключването на предварителен договор да се представят документи, както при сключването на окончателния договор. Във Вашия случай ще трябва да бъде представено пълномощното. Възможно е евентуалните купувачи да поискат да бъдат представени някакви документи (скица, удостоверение за тежести, предходни нотариални актове и т.н.) особено ако плащането на цената ще бъде извършено при сключването на предварителния договор.
В предварителния договор се уговарят всички съществени условия на окончателния договор - описва се имота, цената, начин на плащане и срок, в който ще бъде сключен окончателният договор (обикновено се уговаря, че на еди-коя си дата в еди-колко си часа страните ще се срещнат при еди-кой си нотариус и ще сключат окончателен договор). Ако някоя от страните не изпълни задължението си да сключи окончателен договор, насрещната страна има право да предяви иск, с който се иска предварителният договор да бъде обявен за окончателен.

4. Начинът на плащане зависи изцяло от желанието на страните - може да бъде извършено плащане само по една банкова сметка или сумата да се раздели съобразно идеалните части и да се извърши плащане по няколко банкови сметки. Не е задължително да имате банкова сметка в България, за да Ви бъде платен припадащият Ви се дял от сумата. Имайте предвид, че, ако живеете в друга държава, може да сте местно лице за данъчни цели на тази държава. В тази връзка следва да се провери и Спогодбата за избягване на двойно данъчно облагане между България и съответната държава, тъй като е възможно да се наложи да платите данък за получената сума съобразно разпоредбите на Спогодбата и на местното законодателство. Чувал съм, че, когато не става въпрос за много големи суми, за да се избегнат излишни усложнения, се уговоря сумата да бъде изплатена по сметка на някой от другите продавачи. След това същият предава парите на другия съсобственик парите в брой.

5. Отговорът на въпроса за собствеността върху движимите зависи от начина, по който са били придобити. Ако вие тримата сте ги придобили, като сте купили съответния недвижим имот, то и тримата имате по 1/3 идеална част от всяка вещ и майка Ви не е имала право да се разпорежда с вашите идеални части от вещите. Ако вещите са придобити като наследство, чл. 12, ал. 1 от Закона за наследството предвижда, че наследниците, които са живели заедно с наследодателя и са се грижили за него, получават в наследство обикновената покъщнина. Имайте предвид обаче, че ако лицата, които са получили вещите, откажат да ги върнат доброволно, производствата по съответните искове могат да продължат с години. В зависимост от конкретната ситуация може да има големи проблеми и с доказването.

[guest1]

Предполагам, че те могат да продадат техните дялове - две трети от къщата, но за моя трябва или да съм на място или да има официално пълномощно подписано от мен.

Да не пропускаме една подробност.
Двамата съсобственици не могат самостоятелно и самоволно да продадат техните части на трето лице!

Чл. 33. Съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.
Ако декларацията по предходната алинея е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата.
Ако съсобственикът не плати дължимата поради изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.
ЗС

[finquaker]

Здравейте,

Благодаря за изпратените отговори. Имам няколко допълнителни въпроси.

Говорих с консула и има каза, че в консулството само заверяват документи, т.е. пълномощното, вероятно с някакви допълнителни декларации трябва да се издаде в България при нотариус/адвокат. Текстът трябва да съответства на нотариалния договор и на документа за собственост, който притежавам. После този документ се праща при мен, и след като го заверя в консулството, го пращам обратно в България.
Може ли да потвърдите, че такова пълномощно може да се издаде, имайки предвид, че майка ми ще покаже документът ми за собственост, личните ми данни и документите на имота?

Въпрос за данъците. errant_lawyer, Споменахте, че е практика сумата да се праща в една сметка, а след това този човек да прати дяловете на другите за избягване на допълнителни данъчни усложнения. Какви данъци дължи този човек, на когото е преведена цялата сума? Има ли разлика в общия данък, ако например цялата сума се преведе в две сметки - на майка ми и на брат ми (и двамата данъчни лица в България)?

Предполагам, че също е необходимо всякакви битови сметки и данъци за имота да са платени преди да може да се сключи сделка. Моля да потвърдите.

[guest1]

Предполагам, че също е необходимо всякакви битови сметки и данъци за имота да са платени преди да може да се сключи сделка. Моля да потвърдите.

Само по този въпрос.
Продавача трябва да няма никакви задължения към бюджета. Тук влизат и глоби от КАТ (примерно).

[errant_lawyer]

Здравейте,

Ако в консулството са Ви казали, че те самите не могат да изготвят пълномощното, са прави. Те нямат право и това не е тяхна работа. Адвокат или нотариус в България (който се е съгласил на това) може да изготви пълномощното с необходимото съдържание. Няма пречка и Вие да свършите това, но е по-сигурно да се прибегне до услугите на специалист. Пълномощното трябва да съдържа най-малкото описание на имота (както е по нотариален акт), кого упълномощавате и за какво.
Адвокатът/нотариусът в България няма да "издава" пълномощно. На база данните, които майка Ви ще му предостави, адвокатът/нотариусът ще състави пълномощно, което предполагам ще Ви бъде изпратено по имейл. Вие ще го отпечатате и ще отидете в консулството, където ще направят "заверка" на подписа и съдържанието на пълномощното. След това Вие ще го изпратите на майка си в България в оригинал чрез спедитор.
Това е сравнително рутинна процедура и Вие не сте първия, който минава през нея.

По въпроса за данъците
Чл. 13, т. 1 от Закон за данъците върху доходите на физическите лица предвижда, че не се се облагат с данък доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
а) един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
б) до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
Съгласно чл. 13, т. 26 от същия закон доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт, също не се облагат с данък.

В останалите случаи ще се дължи 10% данък върху разликата между цената, на която имотът е купен, и цената, на която е продаден, след приспадане на 10% нормативно признати разходи (чл. 33, ал. 1 ЗДДФЛ).

Това, което споменах като хипотеза, която има известна популярност в България, не е препоръчително, в случай че се дължат суми към българската държава и плащането на цената по договора ще бъде извършено по банков път. Това също би довело до не малки усложнения.

[ivan_lawyer]

Плескайте направо едно обикновено пълномощно през куриер, пълномощно на адвокат, няма нужда от сложна нотариална, консулска заверка на първичен етап, то затова се прави предварителен договор.

После се ръчка за нотариална заверка, като е хубаво е едно доверено адвакотско пълномощно да се направи, за да се успокойт нещата и да се направи сделка, аз от Аржентина ги направих едни.

Намерете си някой роднина адвокат или познат.

[ivanov_p]

Казали са ви, че в консулския отдел не изготвят пълномощни, а ги заверяват. Може да го напишете там и да го занесете да ви го заверят, може да ви изпратят текста от България. Не е задължително имота да е описан по НА, това го разкритикува ВКС, но е желателно, защото нотариусите си измислят свят, в който живеят.

[guest1]

Говорих с консула и има каза, че в консулството само заверяват документи ...

Четейки коментарите се сещам нещо, което не е споменато.
Юристите го приема като аксиома.

finquaker - едно е заверка съдържание на документ, а съвсем друго - заверка на подпис. При втория вариант (това, което правят в консулството) - просто се удостоверява, че Вие сте се подписал под ... нещо си.

[finquaker]

Здравейте,

Брат ми и майка ми са ходили при нотариус. Общо взето са попълнили документите оттук: http://www.notarius669.bg/paln-imot.html и искат всичко в 2 екземпляра.
2 въпроса:
1. Постоянен адрес е сложен адресът ми по лична карта в България, но според мен трябва да го сменя на този в чужбина където реално живея?
2. В декларацията ПО ЧЛ. 264, АЛ. 1 ОТ ДАНЪЧНО - ОСИГУРИТЕЛНИЯ ПРОЦЕСУАЛЕН КОДЕКС трябва да се съглася, че "аз лично нямам непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски.".
Въпросът тук е, че откакто започнах работа в чужбина преди повече от 2 години, здравни осигуровки не съм плащал. Преди да замина ходих в НОИ и им обясних ситуацията, и казаха, че ако живея повече от 180 дни на години в чужбина, няма нужда да съм здравно осигурен в България (аз съм здравно осигурен в друга държава в ЕС) и че ако се върна да живея в България, трябва да платя няколко вноски накуп (6-7?) за да ми се възстановят здравноосигурителните права.

Има ли проблем да попълня декларацията с постоянен адрес - настоящия адрес в чужбина и да декларирам, че нямам задължения.


Хм, сега виждам, че отдолу на Пълномощното има само Упълномощител......
Няма Дата и място и не пише до кога е валидно, както в бланките.
Трябва ли сам да го добавя това преди да го принтирам?

[guest1]

1. Постоянен адрес е сложен адресът ми по лична карта в България, но според мен трябва да го сменя на този в чужбина където реално живея?
2. В декларацията ПО ЧЛ. 264, АЛ. 1 ОТ ДАНЪЧНО - ОСИГУРИТЕЛНИЯ ПРОЦЕСУАЛЕН КОДЕКС трябва да се съглася, че "аз лично нямам непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски.".
Въпросът тук е, че откакто започнах работа в чужбина преди повече от 2 години, здравни осигуровки не съм плащал. Преди да замина ходих в НОИ и им обясних ситуацията, и казаха, че ако живея повече от 180 дни на години в чужбина, няма нужда да съм здравно осигурен в България (аз съм здравно осигурен в друга държава в ЕС) и че ако се върна да живея в България, трябва да платя няколко вноски накуп (6-7?) за да ми се възстановят здравноосигурителните права.
Има ли проблем да попълня декларацията с постоянен адрес - настоящия адрес в чужбина и да декларирам, че нямам задължения.
Хм, сега виждам, че отдолу на Пълномощното има само Упълномощител......
Няма Дата и място и не пише до кога е валидно, както в бланките.
Трябва ли сам да го добавя това преди да го принтирам?

1. Според Закона за гражданската регистрация

Чл. 93. Постоянен адрес е адресът в населеното място, което лицето избира да бъде вписано в регистъра на населението.
(2) Постоянният адрес е винаги на територията на Република България.
(3) Всяко лице може да има само един постоянен адрес.
(4) Български граждани, живеещи в чужбина, които не са вписани в регистъра на населението и не могат да посочат постоянен адрес в Република България, се вписват служебно в регистъра на населението от район "Средец" на гр. София.

Адреса, на който живеете там .. не е интересен. Няма нужда да се вписва.
2. По този въпрос правилно са ви отговорили в НОИ. Ако се върнете - има много опции, според това - откъде се връщате. Няма да ги коментираме.

Дата и място на подписване - при подписването.
Може да се пише - "важи за ... ". Изрично пълномощно - важи само за конкретни действия.