Казус по повод придобиване собственост по давност.

[tankata1]

Здравейте,

Искам да разбера дали имам основание да започна процедура по
придобиване на имот.

Именно родната ми къща - масивна на 2 етажа, с двор и допълнителни постройки.
Имота е дарен на брат ми с раждането му от дядо ни, по бащена линия.
В имота са живяли и продължават да живеят само родителите ни. Аз живея на квартира.
Брат ми се изнесе преди около 8 години, като от тогава не се е грижил,
нито за имота, нито за родителите ни. Дори не е посещавал имота нито
веднъж от тогава.

През тези години родителите ни стопанисват този имот, плащат данъци,
такси и са правили подобрения.

Брат ми отказва да поделим имота, като фактически оставя мен, майка ни
и баща ни без никакъв имот, като не успорва по никакъв начин престоя
ни в него.

След правна консултация разбрах, че нямам право да претендирам по
никакъв начин за собственост като наследник, защото дядо ми, ме е
лишил от право на наследство с направеното от него дарение към брат
ми при раждането му.

Имам ли основание, аз или родителите ми(или и тримата) да започнем
процедура по придобиване на имота или част от него, след като сме се
грижили за него (имота) почти цял живот и са правени доста подобрения за
голяма сума пари?

Извинявам се предварително на всички и искам да кажа, че не търся безплатна правна консултация, но вече трудно се издържа на това психическо напрежение, да знаеш, че си останал на улицата, защото нямаш дом, и защото именно родния ти брат отказва да ти "даде" половината, вярвате или не без никаква причина.
Парадоксът е, че се ожени за "имотна" жена и веднага след това се случи всичко.

П.П.
Това го правя за родителите ми, не заради мен. Не искам утре да бъдат изритани като животни. Искам да знам, дали имам законов начин да се боря с тази житейска неправда, или да се откажа завинаги?

Благодаря предварително на всички отзовали се.

[propensity]

След правна консултация разбрах, че нямам право да претендирам по
никакъв начин за собственост като наследник

Ми направете нова консултация тогава и по въпроса за давността.

Не е толкова лесно да се претендира давност, има доста реквизити, един от които е ЯВНО демонстриране на владеене.

А брат ви винаги може да иска оборване на тази давност.

Не знам какъв точно ви е казуса, но по-скоро ще пийте водица от кладенеца. Или май вече са ви го казали?

[kalahan2008]

Рано е още за давност. Пишете, че брат Ви се е изнесъл преди 8 г., а по давност може да се придобие имот само след 10 г. непрекъснато владение. Дали брат Ви е узнал, че само родителите Ви владеят имота и от кога, дали се е противопоставил на това владение-това са фактически въпроси, които се доказват обикновено с помощта на свидетели в нотариалното производство или при евентуално исково производство.
Наистина трябва да се направи по-детайлна консултация със специалист във вещното право, тъй като има много специфични детайли, на които трябва да се обърне внимание.

[Melly]

Към автора на темата:

Принципно, баща ви има интерес по съдебен ред да предяви иск за намаляване на дарението до размер на запазената му част в качеството му на пряк наследник на дядо ви.
Важно обстоятелство (преди да бъде депозирана исковата молба) е да бъде проверено дали правото му по чл.30 ЗН не е погасено с изтичане на 5-годишната давност от смъртта на дядото (неговият наследодател).

Горните факти следва да бъдат преценени след консултация с адвокат и запознаването му с относимите към казуса документи.

Успех!

[Melly]

.... Брат ми отказва да поделим имота.....

От гледна точка на правото отказът е правомерен, тъй като липсва съсобственост!!!

..... като не у(О)спорва по никакъв начин престоя ни в него.

Дори и да бъде издаден КНА за собственост, това съгласие е израз на правната фигура "заем за послужване", което от своя страна (при съдебен спор и въведено възражение от собственика/брат,син) изключва възможността имотът да е бил придобит от родителите ви по давност.

[nikodim77]

Здравейте,
То е ясно, че тези 8 години от напускането на имота от страна на братът на питащата не са достатъчни за процедура по КНА. Както и обстоятелството, че тя е водела някакви разговори по отношение на собствеността, които разговори, ако са пред свидетели или чрез кореспонденция също „прецакват” давността. Направиха ми също впечатление и два израза на питащата, които са в колизия: „Това го правя за родителите ми, не заради мен.” И втория израз: „…психическо напрежение, да знаеш, че си останал на улицата, защото нямаш дом, и защото именно родния ти брат отказва да ти "даде" половината, …” но, както и да е, тя си знае най-добре какво иска…
Включването ми в темата е породено от любопитство във връзка с предложеното от Мели, „това съгласие е израз на правната фигура "заем за послужване" ” Вероятно е предвид съгласието на братът – собственик родителите да останат да живеят в имота? Това поражда у мен въпросът: „Не следва ли тази правна фигура "заем за послужване" да е обект на доказване, при евентуален спор относно имота и бъдещ КНА?
Иначе по казусът, личното ми мнение е да се изчака още две години та да станат 10, пък тогава каквото стане… Дано родителите им са живи и здрави още дълго, но ще отбележа, че давностното владеене е наследимо…

[kalahan2008]

И на мен ми стана любопитно за какъв заем за послужване става въпрос. За да има такъв, трябва да има договор, т.е. взаимно съгласие в този смисъл, а при дадените факти трудно може да се направи извод за наличието на какъвто и да е било договор между брата и родителите му. По-скоро е отишъл да живее другаде, без да се споразумява с родителите си.

[Melly]

От изложеното в казуса и въз основа преценката ми по фактите изразих позиция, че дори и да бъде съставен КНА за собственост по обстоятелствена проверка, то в бъдещ спор за собственост констатациите в този акт много лесно може за бъдат оборени от сина/брата по следните съображения:
Връщайки се назад във времето, синът (малолетен) е придобил със сделка собствеността на имота от дядо си. До навършване на пълнолетие, той е ползвал имота чрез законния си представител (баща/майка), което обстоятелство за този период от време изключва намерение от родителите му за своене на същия имот.
Собствеността на сина не е изгубена с факта на напускането му преди 8 години. Същевременно не се е противопоставил на ползването му от родителите. И това е житейски обяснимо, но от правна страна наподобава "заем за послужване", който е договор между страните, изключващ от ФС писмената форма. Достатъчно е да бъде доказан фактът, че имотът се ползва от родителите, снабдили се с КНА без противопоставяне от страна на собственика (техен син). Което пък от своя страна изключва намерението за своене, тъй като имотът се ползва на договорно основание.

По тази причина написах, че дори и да бъде съставен КНА за собственост в полза на родителите, то при спор за собственост, и при тези въведени възражения, същият ще бъде отменен с решението по същество.

П.П. В обобщение, считам че действия в посока съставяне на КНА са неоправдани от гледна точка на време и средства.

[kalahan2008]

По мое мнение договор няма или поне трудно може да се обоснове сключването му. За да е налице договор, е необходимо да има насрещно съвпадение на волеизявленията на страните, а тук има само фактически действия. Синът е напуснал жилището, а родителите са останали. Толкова. Едва ли са разговаряли - аз си отивам, а вие оставате. Дори и да се разсъждава, че синът е оставил на родителите си ползването с цел заем за послужване, това трудно може да се обоснове за родителите му, тъй като същите не са предприемали никакви действия, тяхното поведение е пасивно, а липсата на поведение трудно може да се приравни на съгласие за сключване на договора. Съгласно чл. 14 ЗЗД договорът се смята сключен в момента, в който приемането достигне у предложителя. Трудно може да се докаже, че единият е предложил, а другият е приел предложението за сключване на договор. Дори и да се тълкува, че напускането е конклудентно "предлагане" за сключване на договор, то пасивното поведение на родителите показва, че "приемане" в житейския смисъл няма. Такова приемане трябва да бъде изразено ясно и недвусмислено, а в конкретния случай трудно може да се приеме, че има такова. Едва ли може да се докаже, че родителите са имали каквато и да е било представа, че сключват със сина си договор. Може само да се предполага, но в един съдебен процес съдът не може да прави изводи само въз основа на предположения, а единствено въз основа на сигурни данни и факти.

[Melly]

Странно е упорството ти, Калахан.

Ако беше магистрат, как би квалифицирал този факт "ползването на имота" от родителите на собственика/техен син, отгледан от тях, живял заедно с тях до преди 8 години в "неговия" имот, напуснал го без да се противопостави на тяхната фактическата власт... и т.н.?
Според теб - само буквата на закона ли е водещото при все,че наблегнах, че договорът "заем за послужване" е неформален???

И как би квалифицирал ползването на имота от родителите - без основание ли в случай на конкуренция на права - сделка срещу КНА???

П.П. Разбира се, че в съдебен процес тежестта на доказване е за страната, която се ползва от оспорване на даден факт с правно значение. А интерес да докаже моето предположение при прочита на казуса има страната, която се легитимира като собственик с договор във форма на нотариален акт. Такава защитна теза бих използвала в реален процес.

[kalahan2008]

Не става дума за упорство, Melly, а за лично мнение. Трябва да правиш разлика между двете.
То се базира на принципното разбиране, че правните изводи на съда трябва да се базират на сигурни данни и доказателства, а не на предположения. В моята практика съм срещал и двата подхода - строго формалистичният /който се придържа към "буквата" на закона/ и творческият /при който доказателствата и законът се тълкуват според "духа" на закона/. На кое от двете съм привърженик, е без значение.
В случая не става дума за "дух" и "буква" на закона, а за външна изява на поведението на страните. Въпросът е дали е налице владение или държане. Дали родителите държат вещта за своя син или за себе си. Презумпцията в ЗС е, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго /чл. 69/. При наличието на законова презумпция, в тежест на оспорващия я е да докаже, че родителите държат вещта за сина си. А моето лично виждане е, че при липса на сигурни доказателства за сключен между страните договор за заем за послужване, презумпцията по чл. 69 ЗС не може да бъде оборена.
Разбира се, в един съдебен спор ще излязат много подробности, които към настоящия момент не са ни известни, които биха могли да наклонят везните в полза на сина. Например въпросът по какъв начин родителите са манифестирали анимуса си на сина си - въпрос, за който също нямаме данни. Но на пръв прочит за мен няма данни за сключен договор.

[Melly]

По-нагоре наблегнах на обстоятелството, че синът е бил малолетен към датата на придобиване на собствеността. Предположих (а е и близко до житейската логика), че в този имот са живели задружно семействата на дядото и бащата. Приживе дядото дарява малолетния си внук.
Предположих, че към даден момент дядото и бабата са напуснали този материален свят и имотът се обитава от семейството на бащата ведно със собственика - техния син, като неформално, по общо съгласие са разпределили помежду си ползване на къщата (факт, който в процеса се доказва със свидетелски показания). Обратното, при липса на доказателства за противопоставяне от страна на сина на ползването на имота от родителите му, покрива ФС на фигурата "заем за послужване". И това е житейски правдивата хипотеза.
Морално укоримо би било поведението на сина да предприеме действия срещу родителите си да освободят имота му.
До този момент не присъстват такива данни.
Единствено той се е противопоставил на предложението на сестра му да се разпореди с 1/2 част от имота си.

П.П. Изобщо не обсъждам анимус за своене. В тази връзка написах, че съставяне на КНА би било неоправдано от гледна точка на време и средства. Бащата е зачел волята на дарителя (негов баща) и с това се изчерпва въпроса за установяване на собственост по давност чрез съставяне на КНА.
Някога хората са имали друга ценностна система...

[kalahan2008]

В отношенията между деца и родители несъмнено трябва да се отчитат и строго личните отношения, които са наситени с морално-етични аспекти. Именно поради това трудно може да се обоснове наличието на правна /договорна/ връзка при такива фактически отношения.
Не знам дали са живели заедно с дядото до смъртта му, той може да е живял и някъде другаде. Това обаче е без значение. Очевидно до навършване на пълнолетие на сина той е живял при родителите си в това жилище и между него и тях не е имало никакъв договор /по силата на закона децата живеят при родителите си до навършване на пълнолетие/. Следователно ако е възникнала облигационна връзка между тях, това е станало евентуално след навършване на пълнолетие на сина. Договорът обаче не може да възникне автоматично с навършване на пълнолетието, трябва да има външна проява на някакви волеизявления, а според мен е житейски нелогично да се очаква, че след като е навършил 18 г., синът е седнал на една маса с майка си и баща си и им е казал: или сключваме договор за заем за послужване, или се изнасяте. Този договор не може да възникне автоматично и с напускането на жилището от сина, пак трябва да има някаква външно изявено поведение.
Затова според мен въпросът е в кой момент родителите са започнали да държат имота за себе си. До навършване на пълнолетието на сина очевидно са били само държатели. Очевидно са се изпокарали със сина си в еди момент, но дали по някакъв начин са му показали, че искат да владеят имота за себе си, е трудно да се каже. Самото снабдяване с КНА манифестира промяната в анимуса, затова ако изминат още 10 г. след снабдяване с КНА, синът трудно може да спечели делото.
Казусът ми прилича малко на разликата между даване без основание /чл. 55 ЗЗД/ и дарението. Единият дал, другият очевидно е приел...защо пък да няма договор за дарение? На какво основание си иска обратно парите този, който ги е дал доброволно?

[Melly]

Синът е напуснал жилището, а родителите са останали. Толкова.

Това са единствените факти, по които съм съгласна съм с теб, Калахан.

По мое мнение договор няма или поне трудно може да се обоснове сключването му. За да е налице договор, е необходимо да има насрещно съвпадение на волеизявленията на страните, а тук има само фактически действия.

Разбирам, че поддържаш тезата за липса на насрещни волеизявления, което е съществен елемент от договорната връзка, която приех да наподобава "заем за послужване". Но пък не отричаш, че са налице фактически действия по ползването на имота от родителите след навършване на пълнолетие на сина им.

Не държа да се съгласиш с мен, тъй като уважавам мнението ти, но нека да подредя хронологично моите разсъждения по този спорен момент:
С договора по чл.243 и сл. ЗЗД "Наемодателят предоставя безвъзмездно на заемателя определена вещ за временно ползване, а заемателят се задължава да я върне при поискване веднага (чл.249, ал.2 ЗЗД)".
Тук законодателят е дал разрешение на случай, акцентирайки върху предаване на фактическата власт върху вещ от едно лице на друго при наличие на насрещни волеизявления (според теб), а според мен - при наличие на съгласие между страните. Договорът е формален и поражда действие от предаване на вещта.
В разглеждания казус родителите държат вещта за сина си до навършване на пълнолетието му и по силата на закона до този момент давност между тях не тече (чл.115, ал.1, б."а" ЗЗД).
НО, те са държатели на вещта и преди сделката-дарение, като са упражнявали фактическа власт върху имота за техните родители, тъй като са допуснати от дядото да ползват имота (целия или част от него), в който е отгледан внука им.

Липсват данни фактическата власт на родителите да е била прекъсвана с предприемане на правни действия срещу тях от дядото и бабата, за да е необходимо да бъде създадена нова правна връзка между тях и сина/собственик след навършване на пълнолетието му, както и след напускане на имота му преди 8 години.
Тоест, от край време до сега те са държатели за собственика на имота - първоначално съгласно народния обичай, стъпил на морално-етичните норми между родители и деца - "Нормативна сила на фактическото" (проф. Ж. Сталев), а понастоящем съгласно нормата на чл.243 и сл. ЗЗД.

[tankata1]

Искрено благодаря на отзовалите се.
Дядо ми почина преди 19 години, и варианта за оспорване от страна на баща ми е отпаднал отдавна.

[tankata1]

Сега няма да ми повярвате, но всички стечения на обстоятелствата са против мен.

Още малко пояснения:
Баща ми започна процедура по подялба, като всичи бяха в добри отношения с всички, без никакви признаци от страна на брат ми за каквито и да е било възражения. Тогава тъкмо навърших 18 и може би баща ми за това е започнал "процедурата за подялба".

Всичко течеше нормално, но се оказа, че кадастралния план на къщата е объркан и била завъртяна на обратно. Баща ми се разправяше, ходи по мъките, плаща пари и всичко си дойде на мястото.
Обаче точно тогава тая жена влезе в живота на брат ми, и той се изнесе, буквално седмици преди баща ни да ни заведе до нотариус. Представете си, седмици...

Брат ми се ожени идните месеци, това разбрах от други хора дори. Видяхме се, и му казах, че половината от къщата се полага на мен. Той ми отговори, че той ще реши какво да прави с къщата и ще се разпорежда, както намери за добре и както му харесва. Този човек не е стъпвал от тогава в тази къща. Майка ми претърпя застрашаваща живота операция и той дори не се заинтересува дали е оживяла, дори не дойде до болницата.

И сега, преди някакви форумни членове да започват с "Ми виж това, ми виж онова, или отиди пак на консултация", ще кажа, че наистина се притеснявам да заведа дело, защото този човек, без грам съмнение, ще изгони всички и ще заключи имота.

Отново благодаря.

[nikodim77]

Нещо съвсем се обърках...?!?
Вие пишете:

„Имота е дарен на брат ми с раждането му от дядо ни, по бащена линия.”

А същевременно представяте и следното:

„Баща ми започна процедура по подялба”

Тези обстоятелства са противоположни! Как баща Ви ще поделя нещо, което не е негово? Та нали имотът е дарен на брат Ви от Вашият дядо?! Всъщност – по-интересно ми е кой ли нотариус щеше да допусне подобна „подялба”…?!?
Тук ще отворя скоба, че да, възможно е просто баща Ви да е разговарял с брат Ви, който на свой ред да се е съгласил да отстъпи на Вас или родителите Ви част от имота, и баща Ви да се е занимавал с документите… /хипотетично, защото няма как да се изповяда подобна сделка на „подялба”/
По отношение на това, че всички стечения на обстоятелствата са против Вас, да, вярвам, защото мисля, че е точно така. Само дето не знам дали са против Вас или против родителите Ви. Вие ли искате имотна обезпеченост, или е за тях…?
А по отношение на следното:

„И сега, преди някакви форумни членове да започват с "Ми виж това, ми виж онова, или отиди пак на консултация", ще кажа, че наистина се притеснявам да заведа дело, защото този човек, без грам съмнение, ще изгони всички и ще заключи имота.”

Тук във форума двама от „някаквито” членове развиха темата в професионален – дружески спор, от чието съдържание могат а се учат студенти от ЮФ и най-вече Вие, но решихте да се „застраховате” от получаване на съвет като отиди пак на консултация. Ми да! Именно това направете отидете при АДВОКАТ! Тук по форумите и то от някакви си форумни членове, които ще започнат с "Ми виж това, ми виж онова…” няма да си решите проблема (всъщност Вие нямате проблем, защото и двеста дела на този етап да заведете нищо няма да постигнете)
Казано с други думи; основателни са Ви притесненията за завеждане на дело… Имах идея а Ви дам съвет, как да постъпите макар и след две години, но не знам дали не бихте ги приели за; "Ми виж това, ми виж онова…”
Успех!

[tankata1]

Относно подялбата от страна на баща ми, разбира се, че нямаше той да поделя между нас, а щеше да "покани" брат ми да направим подялбата с него, и всичко да е мирно, и селото да спи.

Благодаря отново на всички включили се!

П.П. Wow nikodim77 наистина благодаря. Трябваше ми точно такава гледна точка и точно такъв отговор.