Проблем с предварителен договор

[todorova_v]

Здравейте!
Мястото на темата може би не е тук, но се надявам че някой може да помогне. Консултирах се с познати адвокати и юристи и получих различни мнения. Ако има светлина в тунела, готова съм да наема адвокат за да бъде заведено съответното дело. Казуса е следния:

През 2016г. сключих предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, в който живеех под наем. До окончателен договор обаче не стигнахме, тъй като аз се разболях и заминах на лечение извън България. Прибрах се през януари месец тази година и разбрах, че собственичката на имота е починала. Тя беше сама, съпруга й и единствената й дъщеря бяха починали преди години. При справка в имотния регистър установих, че въпросния апартамент (за който имам предварителен договор) е станал собственост на някакъв господин уж по завещание, след което е продаден на трето лице. Най-странното е, че аз ползвам жилището и до днес и никой не ме търси за нищо. Въпроса ми е имам ли шанс да обявя предварителния договор за окончателен? Ако не - кой ще ми върне платените суми по договора?
Предварително благодаря.

[ivanov_p]

За да искате обявяването на предварителния договор за окончателен трябва да сте изпълнили задълженията си по него, т.е. в съответните срокове да сте направили плащанията. Може да търсите арите си от наследниците на починалата, които е добре да потърсите, защото те могат да оспорят завещанието, съответно продажбата. Може да се обърнете и към прокуратурата, като тъжбата или искането за проверка се направи от адвокат.

[nikodim77]

Здравейте,

„...имам ли шанс да обявя предварителния договор за окончателен?”

Да. Иск с пр. осн. – чл. 19, ал. 3 от ЗЗД (виж също и чл. 362 и сл. от ГПК)

„ Ако не - кой ще ми върне платените суми по договора?”

Oпасявам с, че никой...

Така, ще вметна някои допълнения вкл. и съвет:
Има значение дали договорът е сключен в изискуемата от закона форма. Заплатена ли е цялата или част от сумата по договора. Така също и дали е налице срок с точно определен ден за изпълнение на задължението, т.е. хипотезата на чл.84, ал.1 от ЗЗД, неспазването на който не може да има за последица прекратяване действието на предварителния договор и лишаването Ви от възможността да предявите иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД. И не на последно място, казвате, че имотът е закупен от трето лице, което се явява т. нар. „добросъвестен купувач” и в случай, че е придобил имота в период от 5 години, то нещата стават „ажурни”
И именно от горното се извежда и съветът ми към Вас – АДВОКАТ!!! Обърнете се по най-бързия начин към адвокат!

[bvoykov]

Принципно искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е основното решение при предварителните договори, но мисля, че в настоящия случай е неприложимо, защото имотът е прехвърлен от наследника по завещание. Дори и при смърт на продавача по предварителния договор мисля пак е възможно да се иска обявяването му за окончателен, но докато имотът все още е на разположение поне на наследниците. В този случай според мен пътят на защита е друг - наследникът отговаря за задълженията на наследодателя, нищо че е такъв по завещание. Защитата в този случай се явява чрез иск за връщане на даденото на отпаднало основание (цената, която сте платили по предварителния договор) - чл. 55, ал. 1 ЗЗД, поради разваляне на договора. Естествено, добра идея е първо да влезете в контакт с наследника по завещание, ако не иска доброволно да Ви плати - тогава. Обърнете се към адвокат за повече информация.

П.П. Само ще допълня по отношение заявената във втория пост необходимост ищецът по иска за обявяване на предварителния договор за окончателен да е изпълнил своето задължение, считам, че това не е необходимо предвид разпоредбата на чл. 362, ал. 1 ГПК, според която съдът се произнася с решение, заместващо окончателния договор, но при условие ищецът да изпълни своето задължение в 2-седмичен срок. Ако това не бъде сторено, решението се обезсилва по искане на ответника.

[ivan_lawyer]

Може да има владение, макар, че е прекъснато с продажбените действия, завещанието - дали е тип-топ - давността за парите не е изтекла, но - лихвените - тоест обезщетение за забавата - засега - нямате, тоест ще получите някаква сумичка.

По принцип съм в стихията си - когато става въпрос за Предварителни договори - по ред причини съм изучил основно нещата.

[ivanov_p]

Никакви пори няма да се вземат от наследника, той е безимотен циганин. Трябва да се оспори завещанието и да се развали сделката. това може да стане като се установят наследниците, ако такива раднини няма ще е общината. и те трябва да борят завещанието. Другият път е по НК, с грамотно написан сигнал до прокуратурата, най-добре от адвокат който се е занимавал с такива дела и познава разследващи и прокурори. Като се събори завещанието идва ред на сделката и тогава ще търси обявяване на договора за окончателен, ако кредиторът не е бил в забава, а и да е бил, може да се търсят част от парите, ако в договора има такава възможност.
Друг вариант е давностно владеене, като тук трябва да е налице държане повече от 10 години до продажбата, наемът да не е обявен в общината и данъчно и пълно спотайване по предварителния договор. Ако тези предпоставки са налице се вади КНА и се чака.