Продажба на сграда без отст. право на строеж

[ivanov_p]

Продава се сграда, собстственост на несъстоятелен по КНА от 2003 г., като парцелът в който е построена е държавен, бивша почивна станция, последствие станал собственост на преобразувано държавно предприятие. Това предприятие води серия от дела и си връща повечето сгради, но конкретната не успява. Страдата е с идентификатор от 2006 г., което предполага, че не е преместмаем обект, макар да се води бунгало, а в делата срещу други преобретотели ВЛ определят спорните сгради като построени на бетонов фундамент, неподвижно свързани със земята.
Съдът по несъстоятелност дава разрешение сградата да се продаде, но "ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на синдика за даване на разрешение за продажба и на съответното право на строеж върху имот с идентификатор .....".
Губи ми се смисъла на продажба на сграда, отделно от УПИ-то, но без отстъпеното право на строеж. При нормална продажба правото се прехвърля и без да е вписано, но тук имаме изрична забрана.
Някой да е попадал на нещо подобно?

[teogeo]

Продава се сграда, собстственост на несъстоятелен по КНА от 2003 г., като парцелът в който е построена е държавен, бивша почивна станция, последствие станал собственост на преобразувано държавно предприятие. Това предприятие води серия от дела и си връща повечето сгради, но конкретната не успява. Страдата е с идентификатор от 2006 г., което предполага, че не е преместмаем обект, макар да се води бунгало, а в делата срещу други преобретотели ВЛ определят спорните сгради като построени на бетонов фундамент, неподвижно свързани със земята.
Съдът по несъстоятелност дава разрешение сградата да се продаде, но "ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на синдика за даване на разрешение за продажба и на съответното право на строеж върху имот с идентификатор .....".
Губи ми се смисъла на продажба на сграда, отделно от УПИ-то, но без отстъпеното право на строеж. При нормална продажба правото се прехвърля и без да е вписано, но тук имаме изрична забрана.
Някой да е попадал на нещо подобно?

Решение № 19 от 06.02.2006 на ВКС по гр.д. № 708 / 2005, I г.о.:

"Няма суперфициарна собственост без вещно право на строеж. Без вещно право на строеж върху терена не може да възникне и съществува отделна собственост върху сградата. Това вещно право на строеж е включено именно в собствеността на построената сграда, именно защото това учредени ограничено вещно право е безсрочно. Собственикът на построената сграда, чрез учредено право на строеж, който държи собствеността на построената сграда, фактически държи и самото право на строеж, с оглед на което е било реализирано и самото построяване на сградата, т.е. правото на строеж става безсрочно, заедно със собствеността на сградата, построена по този ред"

Чатна ли?

При всеки случай, в който се прехвърля собствеността на сградата отделно от земята, се прехвърля и ОВП на строеж.

[n_ikito]

Намек, че мога да си запазя правото на строеж , а да прехвърля сградата ли усещам?

[teogeo]

Намек, че мога да си запазя правото на строеж , а да прехвърля сградата ли усещам?

Всъщност, това е интересен въпрос. Дали Пейчу не се усеща какво представлява правото на строеж или се опитва да е*е дявола у въздуха?

[ivanov_p]

Аз чаткам, но има определение на съдия, че сградата се продава без отстъпеното право на строеж. За мен единственото обяснение е, че на практика сградата е разрушена и се продава като материали, но пак не редно, трябвало е да се обяви, че се продават материалите от сграда подлежаща на разрушаване, както се прави.

[teogeo]

Аз чаткам, но има определение на съдия, че сградата се продава без отстъпеното право на строеж. За мен единственото обяснение е, че на практика сградата е разрушена и се продава като материали, но пак не редно, трябвало е да се обяви, че се продават материалите от сграда подлежаща на разрушаване, както се прави.

Ами... дай да го видим това определение, но според мен съдът иска да каже съвсем друго - че собствеността върху сградата се прехвърля, но правото на строеж няма как да се прехвърли и то, защото то си е инкорпорирано. Все едно ти да поискаш заедно със собствеността на сградата да ти се прехвърли и правото на ползване върху нея...

Не ми се вярва да е правилно твоето мислене. Това "ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на синдика за даване на разрешение за продажба и на съответното право на строеж върху имот с идентификатор .....". аз бих го разбрал ТАКА:

В един имот може да се учреди/съществува право на строеж за повече от една постройка. Това "съответното" право не е някакво хипотетично право на строеж върху имота (не може и да бъде иначе - то трябва да е определено), а точно едно определено право на строеж, инвидивуализирано. Няма как при съществуваща сграда да се разпореждаш с правото за строеж върху нея. Знаеш, че със завършването на сградата на етап "груб строеж" вече предмет на разпореждане е не правото на строеж, а сградата. Затова и съдът накратко е изрязал синдика. Виж в мотивите, най-вероятно съдиите са обяснили защо са се произнесли с такъв диспозитив.

А изрична забрана имаш, защото имаш изрично искане, което НЯМА КАК ДА СЕ УВАЖИ.

[ivanov_p]

При търгове винаги или почти винаги се пише, че се прехвърля и правото на строеж, възможно и за "по-сигурно". Всички останали продажби по искане на синдикът от същия съдия са с право на строеж, инкорпорирано или не. Само за тази сграда искането не е удовлетворено. Това щеше да има смисъл, ако става въпрос за преместваем обект, защото навремето тези неща са се водили бунгала, но последствие всички са нанесени в кадастъра с идентификатор. За този идентификатор е имало спор между собственика на сградата и наследника на държавата, собственик на терена и никой не навежда доводи, че става въпрос за преместваем обект.
Друг вариант е последствие имотът да е бил купен от собственика на сградата/несъстоятелния/ и синдика да е искал да се продаде конкретно право за строеж на друга сграда, още незастроена, в същия имот.

Определение от 18.07.2016 РАЗРЕШАВА НА СИНДИКА на .......да извърши продажба по реда на чл.717 ал.2 и сл. от ТЗ на следния имот, включен в масата на несъстоятелността, а именно: „Бунгало“, представляващо Курортна, туристическа сграда с идентификатор ........... по Кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №РД-18-16/29.03.2006г. на Изпълнителния директор на АК, последно изменение със Заповед: КД-14-03-2411/20.09.2013г. на Началник на СГКК-Варна, със застроена площ от 59,00 кв.м., находяща се в с.Близнаци, общ.Аврен, обл.Варна, разположена в поземлен имот с идентификатор .................. /Нотариален акт №35, том ХVІ, рег.5786 от 14.04.2003г., дело №3513/2003г. на Службата по вписванията –гр.Варна/ при цена, съгласно оценката на имота, изготвена през месец май 2016г. от Оценителско бюро „Бачовска и синове“ ЕООД, със седалище в гр.Пловдив. ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на синдика за даване на разрешение за продажба и на съответното право на строеж върху имот с идентификатор..................... Определението не подлежи на обжалване. Препис от определението да се връчи на синдика.

Закрито/разпоредително заседание
Определение от 31.05.2016 РАЗРЕШАВА НА СИНДИКА на ...да извърши продажба по реда на чл.717ж от ТЗ на следния актив, включен в масата на несъстоятелността, а именно: Обособена част - „Почивна станция“, включваща в себе си: Сграда със застроена площ от 148 кв.м. и РЗП 444 кв.м., ведно със съответното право на строеж, находяща се в летовище „Свети Константин“, ....... при цена от 35920,00 лева. Определението не подлежи на обжалване. Препис от определението да се връчи на синдика.

[Melly]

Всичко си е наред - съдът е прав, да влезе "убитият".
Какво не разбра, бре Пейчо? Ще ти подам един жокер, та дано да се разсее мъглата в твоята главица.
В този случай имаш налице две отделни собствености върху обособени обекти:
1. на земята - и
2. на сградата.
В такава хипотеза, при продажбата на сграда (в случая почивна станция - съответно със стр.книжа за изграждането й), задължително се прехвърля собствеността върху "готовата вещ" ведно с правото на строеж върху имота, тъй като при погиването й, собственикът й може да я изгради отново в същите очертания на ЗП.
А за бунгалото, то от СТЕ съдът е приел, че става въпрос за търпим строеж ( без стр. книжа) и затова не е уважил искането продажбата му да е съпътствана със "съответното право на строеж".

[teogeo]

Това е абсолютна смехория. Заедно с прехвърлянето на сградата (отделно от земята) се прехвърля и правото на строеж към нея (то е инкорпорирано) и съответно дава правото на собственика на сградата да я построи наново, ако същата се разруши, БЕЗ ЗА ТОВА ДА МУ СЕ УЧРЕДЯВА НОВО ПРАВО НА СТРОЕЖ.

Чл. 180-181 от ЗУТ са повече от категорични.

Чл. 181. (1) Правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж.
(2) (Изм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) След завършване на сградата в груб строеж, констатирано с протокол на общинската (районната) администрация, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея.

Дори и да не е указано в титула, с който се прехвърля собственост на сграда/С.О.С. , че с нея се прехвърля и правото на строеж (ведно с учреденото право на строеж), аз не мисля, че това някак-си може да промени нещата.
Правото на строеж, инкорпорирано в построената сграда, си върви с нея като х*** с топките и няма как да ги разделиш, дори и да искаш. Пиши - не пиши "ведно със съответното право на строеж", то си върви комплект и това е.

[teogeo]

Е... правото на строеж също може да се придобие по почина на придобиване на другите ВП - чрез сделка, по силата на закона или по давност. . Със или без строителни книжа - упражнявано е правото на строеж в този му обем за определен срок и си е придобито по давност.

Купувай смело, Пейчо! Ша ходим на мурье!!! Слушай батя си

P.S. Прочитайки и тълкувайки разпоредбите на ЗС в частта им от чл. 63 до чл. 67, се вижда, че "po default" при прехвърляне на собствеността върху постройка отделно от земята, се прехвърля и правото на строеж.

чл. 63/2 Също така собственикът на земята може да прехвърли отделно от земята собствеността върху вече съществуващата постройка.

Т.е. право на строеж се учредява и ако се прехвърли постройката отделно от земята.

Да, има възможност правото на строеж да не последва постройката, но това трябва да се укаже и договори ИЗРИЧНО, арг. от чл. 66, ал. 2 от ЗС

Apropo, търпимостта е правоотношението, по силата на което едно лице има право да държи една постройка спрямо държавата. То няма нищо общо с обема вещни права.

[Melly]

.........................

Че това вещно право на строеж как се пръква в обективната действителност? Първо си отговори на този въпрос, и след това ми казвай, че може да се придобива по посочените в чл.77 ЗС способи. Да, може, но при определени обстоятелства по които те оставям да мислиш.

[teogeo]

Оставям това и съм "чао".

Формулираният въпрос в изложението към касационната жалба против допълнителното решение – когато правото на собственост върху сграда отделно от терена е придобито по давност, придобива ли се заедно с него и правото на строеж за същата сграда е относим към мотивите на това решение. Формираният от съда извод, че правото на строеж е нерадделно към собствеността на сградата, върху която е призната суперфициарна собственост е съобразен с теорията и съдебната практика. Правото на строеж след реализиране на строителството включва в съдържанието си правото да се държи тази сграда в чуждо место и правото, ако тя погине да се изгради сграда в същия обем. Нормата на чл. 66, ал.2 от ЗС допуска правото на строеж да се отдели от реализираната постройка, но само ако е уговорено друго. При придобиването по давност не се уговаря друго. Следователно при придобиване по давност не може да става въпрос за отделяне на правото на строеж от правото на собственост върху сградата, построена в чуждо место.

Докладчик: Бонка Дечева. В състава е и Жанин Силдарева. Силно съм склонен да приема на "юнашко доверие" казаното от тях, щом става въпрос за ВП.
Атрибутите на акта - който иска, ще си ги намери.

[Melly]

След като отчасти си изясни някои положения, трябва да съотнесеш релевантните обстоятелства към времето на общодържавната социалистическа собственост, след това да насложиш променените обществени отношения прокламирани в Конституцията на РБ следващи от законодателството при преобразуване държавната собственост в ..... и т.н., та стигнеш до казуса на Пейчо.

[ivanov_p]

Става дума за една каша от 90 бунгала, част от които станали собственост на различни лица, като наследникът на държавното предприятие с времето успява да си върне почти всички.

Държавното предприятие не си е отстъпило право на строеж, защото строи в свой имот. През 2003 г. с константивен НА несъстоятелния става собственик на бунгалото и въз основа на този НА го записва в кадастъра. След три години, през 2006 г. и наследникът на държавното предприятие вади НА за същия имот и прави искане за изменение на кадастъра, като бунгалото получи нов номер и бъде вписан като собственик. Молбата е отхвърлена, защото има предхождащ НА, на нашия човек, и се приема, че е налице спор за собственост. Жали се в АС, Варна и после във ВАС, който потвърждава решението, като навсякъде в решенията се пише "сграда" и въобще не се споменава повече бунгало. Решението на ВАС е от 2009 г., като до тогава КНА не е бил оспорен, т.е. минала е пет годишната придобивна давност, не е оспорен и досега, като вече и минала и десетгодишната.
В тази история е ясно, че държавното предприятие не е прехвърлило по документ правото на строеж, защото въобще не е продавало бунгалото. Съдията най-вероятно е решил да отсвири синдика и е обявил за продажба само това, което е в НА, а там правото на строеж го няма.
Историята с преобразуванията не я засягам, защото са много неща, в един момент явно няколко предприятия са се почуствали собственици на старото и са започнали да продават, а последствие е останал един, който си е търсил продадените бунгала.

Вариант беше и незаконността, но той отпадна, защото в делата за другите бунгала е разглеждана цялата документация, вкл. и от строителството и никоя страна не е повдигнала спор за законност на обектите.

[dkrumov]

Ама как става собсвеник с КНА - този акт само констатира вече съществуващо право на собственост, а не поражда сам такова.
Освен това, несъстоятелният владял ли е непрекъснато през петгодишния, респ. десетгодишния период въпросното бунгало за да може да го придобие по давност?
Изваждането на НА от наследника на държавното предприятие не му ли "смущава" владението, което следва да е необезпокявано за да породи право на собственост?

[Melly]

Пейчо, както ти казах, съдът по несъстоятелността е прав!
Вещното право на строеж е инкорпорирано в правото на собственост върху изградения обект. Кадастри, мадастри - само ОТРАЗЯВАТ върху земната повърхност онова, което СЕ ВИЖДА върху терена. В чл.2 ЗКИР е указана оборимост на презумпцията за вярност на кадастралните данни въз основа на които е изработена КК и КР за района, но това няма нищо общо със собствеността. Ноторно е, че съдебните актове на ВАС не формират СПН относно принадлежността на правото на собственост - такава роля имат влезлите в сила съдебни актове на гражданския съд по спор за материалното право. И логическият извод е:
Правото е на страната на бдящите, а не на спящите

Извод: В момента, в който страната е узнала за конкуриращ акт за собственост не е помръднала - т.е., не е насочила иск срещу "другия" собственик по гражданско правен ред, за за прекъсне теченето на придобивната давност.
Куца е била защитата им...
Спирам да коментирам...

[dkrumov]

Извод: В момента, в който страната е узнала за конкуриращ акт за собственост не е помръднала - т.е., не е насочила иск срещу "другия" собственик по гражданско правен ред, за за прекъсне теченето на придобивната давност.
Куца е била защитата им...
Спирам да коментирам...

Ама кой е владял имота. КНА не значи сам по себе си владение - основание за придобиване по давност.
Този акт само констатира вече съществуващо право на собственост, а не поражда сам такова, нито значи владение.
Конкуриращ се акт за собственост не значи владение.

[ivanov_p]

Мели, нали и аз това казвам. Спорът за кадастъра не е касаел собствеността, собственикът на земята е подал молба до Агенцията, но то е било оставено без разглеждане като недопустимо, заради наличието на предишно вписване с друг НА. Съдилищата са го потвърдили, като са приели, че е налице спор за собственост.
В същото време обаче, този спор не е започвал, собственикът на земята не подал иск, не знам защо при положение, че печели всички други дела (основно отрицателни УИ срещу него). При тях обаче приобретателите се позовават на НА за покупка на бунгалата от дружество, което макар да ги е ползвало при соца не е било признато за правоприемник на старото държавно. Другата страна обаче доказва, че е правоприемник на държавното, което е било преобразувано през 1991 г. и приватизирано през 1997 т.(части от него) и исковете на приобретателите са отхвърлени. Очевидно този КНА не е за покупко-продажба, възможно е още 2003 г. да са заявили давностно владение, не знам, не съм го чел.
Днеска ще се опитам за пореден път да се свържа със синдика, който никакъв го няма, нито в посочения офис има някой, за да проверя как е осъществявано владението. По другите дела свидетелите твърдят, че бунгалата са реално владени от приобретателите.
До преди 3-4 дни всички дела ги имаше в нета, но тези от РС, Варна вече не излизат. Не знам по каква причина но съдилищата масово заличават дела, решенията по които бяха на страниците им. Не отделни дела, а цели години.

[dkrumov]

Мели, нали и аз това казвам. Спорът за кадастъра не е касаел собствеността, собственикът на земята е подал молба до Агенцията, но то е било оставено без разглеждане като недопустимо, заради наличието на предишно вписване с друг НА. Съдилищата са го потвърдили, като са приели, че е налице спор за собственост.
В същото време обаче, този спор не е започвал, собственикът на земята не подал иск, не знам защо при положение, че печели всички други дела (основно отрицателни УИ срещу него). При тях обаче приобретателите се позовават на НА за покупка на бунгалата от дружество, което макар да ги е ползвало при соца не е било признато за правоприемник на старото държавно. Другата страна обаче доказва, че е правоприемник на държавното, което е било преобразувано през 1991 г. и приватизирано през 1997 т.(части от него) и исковете на приобретателите са отхвърлени. Очевидно този КНА не е за покупко-продажба, възможно е още 2003 г. да са заявили давностно владение, не знам, не съм го чел.
Днеска ще се опитам за пореден път да се свържа със синдика, който никакъв го няма, нито в посочения офис има някой, за да проверя как е осъществявано владението. По другите дела свидетелите твърдят, че бунгалата са реално владени от приобретателите.
До преди 3-4 дни всички дела ги имаше в нета, но тези от РС, Варна вече не излизат. Не знам по каква причина но съдилищата масово заличават дела, решенията по които бяха на страниците им. Не отделни дела, а цели години.

Заличаването е защото решенията съдържат лични данни. Така на сайта на ВАС сега е мазало.
Иначе, ако приобритателят е владял 5, респ. 10 години, той е придобил правото на собственост, независимо от това дали има или не КНА.

[ivanov_p]

Какви лични данни на търговско дружество? И досега ф.л. ги пишеха с инициали. Да не говорим, че името не може да е защитено, с него човек се идентифицира в обществото, както и с адреса, поне така се учеше навремето. Останалото може и да са лични данни, подлежащи на защита, но не и името. Съдебните заседания са публични, там не говорят с инициали и не изкарват кибиците навън, докато четат страните.
Истината е, че съдебната система все повече се мафиотизира и то точно от тези, които говорят за реформа. СРС е станал една клоака, неподлежаща на описание, същото е и с останалите големи съдилища. Има огромна разлика между малките и средните съдилища в провинцията и големите, овладяни от реформаторите. Варна е някакъв кошмар, първият етаж е даден под наем за магазини и плод-зеленчук, намъкваш се през малък вход, вътре разруха. Не се хванали да изметат и боядисат, ще трият данни.