Недействителност на договорна ипотека?

[Emilia.Stefanova]

Колеги, считате ли че с един нотариален акт за учредяване на ипотека върху 5 недвижими имоти може да бъде обезпечено вземането само по един договор за кредит. В случай че е налице одобрение от компетентния орган на банката и съгласие, както на кредитора, така и на длъжника и ипотекарния длъжник, необходимо ли е за обезпечаване вземанията по 2 отделни договора за кредит, да бъдат сключени два отделни договора за ипотека, макар и имотите и по двата да са идентични или е достатъчно в един и същ договор за ипотека да бъдат подробно описани вземанията по двата договора за кредит с посочване, че ипотеката върху имотите обезпечава вземанията и по двата договора?
Въпросът ми възникна във връзка със застъпеното от правния съветник на известна българска банка становище, че такава ипотека би била нищожна поради противоречие със закона, тъй като в чл. 149 ЗЗД пише "за обезпечение на едно вземане...."

[check]

Естествено, че може в един нотариален акт ипотеката върху едни и същи имоти да обезпечава повече от едно вземане на банката-кредитор към същия длъжник

[Emilia.Stefanova]

Колегите юристи от Банката са на твърдото мнение, че такава ипотека е нищожна

[6okolad]

Относно обезпечаването на едно вземане с няколко недвижими имота- проблем няма.
При втората хипотеза- няколко вземания, обезпечени с един нотариален акт- не смятам, че може да се говори за нищожност. Но от практична гледна точка, по- добре е всяко вземане да се обезпечи с отделна ипотека- разходите за клиента ще са едни и същи независимо дали има един или повече ипотечни нотариални акта.

[fixxxer]

"..... Но от практична гледна точка, по- добре е всяко вземане да се обезпечи с отделна ипотека- разходите за клиента ще са едни и същи независимо дали има един или повече ипотечни нотариални акта."
.............................................................................
това изобщо не е вярно - разходите на клиента се увеличават, а не са едни и същи, защото за всеки един нотариален акт за ипотекат, ще го чарджват на материален интерес по отделно. Ако таксата е примерно 3000 за една ипотека - при три отделни, респективно таксата ще е девет хиляди лева!

[Emilia.Stefanova]

Точно заради разходите идва проблема - когато и при двата кредита удряте тавана на таксата за нотариално удостоверяване, то е ясно, че е по-добре да се плати веднъж 3 000 лв, отколкото два пъти, още повече, че всъщност говорим 3 600 лв /като включим ДДС-то/. А що се отнася до таксата за вписване - да, тя ще е еднаква, независимо кой от вариантите ще се възприеме.
Аз докато го напиша - колегата ме изпреварил!

[Emilia.Stefanova]

Ако ме насочите към практика на ВКС по сходни казуси, ще съм ви изключително благодарна. Аз лично не успях да открия нещо подобно.

[check]

Не откривате практика, защото няма проблем. Освен в главите на юристите на банката

[mimon]

разбира се че няма да е нищожна ипотеката, аз съм юрист на банка и имаме много такива случаи.Проблем няма и във връзка с евентуално принудително изпълнение-в случй на неплащане по единия кредит и двата стават предсрочно изискуеми /обикновено го има написано изрично в договорите, а и в ТЗ/.Явно юристите на тази банка са решили да проправят самостоятелна пътека в правото и нямат никакъв опит, най-добре поискайте консултация с нотариуса , който ги обслужва в тяхно присъствие.Не вярвам той да подкрепи безумното им твърдение.

[moni_d]

няма никакъв проблем да се учреди такава ипотека, както и това, че това не води до порочност на ипотеката

[razli4na]

Е- хееей!
Що длъжници биха се зарадвали, ако това е така!!!
То какво ли не сме чували и виждали от банките, ама това тълкуване... що не вземат да дадат едно писмено становище, че да го имаме и ние предвид. Наистина, колега, поискайте им писмено становище, та да видим какви аргументи имат. Може пък ние нещо да не разбираме.

[Emilia.Stefanova]

ето какво ми отговориха, когато им казах, че четат и тълкуват закона буквално:
Намирам упреците Ви в буквалистки подход за напълно неуместни и неколегиални. Същевременно, съдебната практика на ВКС, с която очевидно не сте запознати, тълкува разпоредбите относно ипотеката изключително рестриктивно и "буквалистки" /ВКС обаче се явява последна инстанция по граждански дела в страната, поради което няма как да бъде оспорено неговото схващане/.

В становището си се позовавате именно на текста, който визира обезпечаване на вземане (чл. 149 ЗЗД). Това, че законът допуска да се обезпечава главното вземане ведно с акцесорните такива, не променя нещата, тъй като при липса на главно вземане няма да бъдат налице валидни обезпечени акцесорни вземания.

От друга страна, самият договор за учредяване на ипотека и ипотечното право, което поражда, са акцесорни спрямо обезпечено главно задължение /парично или непарично/, като в случая на предоставен банков кредит главно вземане се явява главницата по кредита. В теорията се посочва липсата на правна уредба на обезпечаване на множество главни вземания с една ипотека, като възможността за това се обосновава по аналогия с разпоредбата, според която ипотеката може да обезпечава и лихвите, ако вземането е лихвоносно. Едва ли този извод е безспорен, предвид това, че аналогията е допустима при сходни правни фигури - а в случая се касае до прилагане на режим на обезпеченост спрямо акцесорни, не спрямо главни вземания. Освен това, предвид акцесорността и неделимостта на самото ипотечно право, това заключение за приложеине по аналогия се превръща в лесно оспоримо. Не е необходимо да се търси специално основание за недействителност в този случай, тъй като противоречието със закона е достатъчно основание за нищожност на всички видове договори, вкл. договора за учредяване на ипотека. Ако се приеме, че ипотека може да обезпечава само едно главно вземане, то при обезпечаване на множество главни вземания ипотеката би била нищожна поради противоречие със закона.

Възникването на множество обезпечени главни вземания е предвидено единствено в случай на наследяване на дълга, когато той се поделя между наследниците на длъжника, като тогава по силата на неделимостта ипотеката продължава да тежи върху целия имот (чл. 150, ал. 2 от ЗЗД). Разбира се, от теорията на тълкуването е известно, че изключението не може да се превръща в правило, т.е. per argumentum a contrario обезпечаването на повече главни задължения с една ипотека може да се тълкува като недопустимо, освен в посоченото изключение /а и там се касае за последващи факти - смърт на сдлъжника, а не за начално обезпечаване на множество главни задължения/. "
айде иди после и спори, като си нямаш друга работа!

[fixxxer]

Ами тогава им кажете да дадат съдебната практика на ВКС на която се позовават - номера и дати на решения, дела, годините и т.н., за да можем и ние да си ги видим в някоя ПИС дали наистина е така или не? Ще бъде добре да публикувате тези неща тук във форума.