Вещно правно на ползване при Публична Продан

[bbozhanov]

Здравейте,

Предварително се извинявам, ако задавам глупав въпрос - не съм юрист.

Искам да си купя апартамент, обявен на публична продан. Когато ходих на оглед обитателите ме предурпедиха, че един от тях има вещно право на доживотно ползване, учредено преди първата ипотека.

Това никъде не е описано в обявлението за публична продан.

Два въпроса тук: отпада ли това право, ако аз спечеля търга?
Ако не - тогава как да разбера за в бъдеще за други апартаменти, за които като сега не е описано това никъде и никой не е така добър да ме предурпеди преди да участвам?

Послепис:
чл. 175(1) от ЗЗД казва изрично за след първата ипотека, което - според мен - ще се тълкува в мой ущърб за конкретния случай.

Чест и почитания на отзовалите се!

Поздрави,
Борислав Божанов

[law_master]

ами публичната продан на недв. имот е деривативно придобивно основание и следователно веща се получава с тежестите, които е имала до налагане на възбраната. А това че правото на ползване е учредено преди ипотеката не е от значение.

[portokal]

Баш това, че е учредено преди ипотеката, е от значение. Ако беше учредено след, нямаше да може да се противопостави на ипотекарния кредитор и купувачите. Ако времето на учредяването на правото на ползване не беше от значение, ипотеката нямаше да бъде читаво обезпечение, защото всеки ипотекарен длъжник щеше да се погрижи да учреди веднага след нея право на ползване или на строеж.
Към останалото казано се присъединявам.

[gudio]

Здравейте,
Искам да си купя апартамент, обявен на публична продан. Когато ходих на оглед обитателите ме предурпедиха, че един от тях има вещно право на доживотно ползване, учредено преди първата ипотека.

Това никъде не е описано в обявлението за публична продан.

Не се доверявайте на голословни твърдения на разни обитатели. Вижте папката с книжата по проданта в районния съд - трябва да има удостоверение за тежести и копия от документи за собственост. Посетете и кантората на съдебния изпълнител и попитайте за вопросното право на ползване. Малко вероятно е, освен ако кредиторът е някакво "частно лице" някой да се съгласи да му учредят ипотека върху имот с право на ползване - обикновено преди ипотеката се вписва отказ от това право.

[law_master]

Баш това, че е учредено преди ипотеката, е от значение. Ако беше учредено след, нямаше да може да се противопостави на ипотекарния кредитор и купувачите. Ако времето на учредяването на правото на ползване не беше от значение, ипотеката нямаше да бъде читаво обезпечение, защото всеки ипотекарен длъжник щеше да се погрижи да учреди веднага след нея право на ползване или на строеж.
Към останалото казано се присъединявам.

да така е, допуснал съм опущение

[bbozhanov]

Привет,

Нека обощим в прости (като за човек много далеч от тази сфера) думички:
1. вещното право, учредено преди първата ипотека, си остава и след публичната продан;
2. ипотеката в почти всички случаи отменя вещна тежест;
3. мога да направя справка за вещните тежести в папката с книжата по проданта в районния съд, където със сигурност ще ги има описани;
4. от кантората на ЧСИ ще могат да ми предоставят информация за такива тежести.

Аз вече писах имейл на ЧСИ, нека видим и тя какво ще ми отговори. Доста се притесних, че мога да си имам проблеми с някой от старите собственици и искам да избегна всякакви проблеми от този сорт.

Благодаря на отзовалите се!

Поздрави,
Борислав Божанов

[kalahan2008]

2. ипотеката в почти всички случаи отменя вещна тежест;

Няма такова нещо "почти" - ако вещното право на ползване е вписано преди ипотеката, то същото остава като тежест и след проданта; ако е учредено след ипотеката, същото се погасява с извършване на проданта (чл. 175, ал. 1 ЗЗД).
Най-добре отидете в кантората на ЧСИ, както вече Ви посъветваха, никакви имейли няма да свършат работа - я го прочете ЧСИ, я не.

[bbozhanov]

kalahan2008, мерси за намесата!

За мен е важно да знам каква е процедурата. Отивам, харесвам си апартамент и после отивам до кантората на ЧСИ и от там искам да ми предоставят информация относно вещни тежести.

Едно не ми харесва: защо трябва да е толкова сложно?! Не може ли просто да го напишат в обявлението?! Това за мен е един вид прикриване на истината, което си е чиста лъжа. Ставаш собственик на дадено жилище, но не точно...

Бягам от разните му агенции за недвижими имоти за да не ме изработят, казвам си: "по законите едва ли ще стане такова нещо" и изведнъж съвсем случайно разбирам, че и законно могат да ме прецакат.

Всеки, решил да сподели нещо в повече, е добре дошъл.

Мерси още веднъж на включилите се!

С най-добри пожелания,
Борислав Божанов

[kalahan2008]

Защото в чл. 487, ал. 1 ГПК са посочени всички реквизити, които следва да съдържа обявлението:
Чл. 487. (1) Съдебният изпълнител е длъжен след изтичането на една седмица от описа да изготви обявление за проданта, в което посочва собственика на имота, описание на имота, ипотекиран ли е той и за каква сума, цената, от която ще започне проданта, и мястото и деня, в който ще започне и ще завърши проданта.

Посочва само ипотеките, но не и другите вещни тежести и права. Независимо от това е добре да бъде посочено всичко в обявлението, защото има съдебни решения, съгласно които може да бъде отменена проданта, ако купувачът не е запознат с всички "подробности".
Но чисто формално погледнато ЧСИ не е задължен да посочва вещните права върху имота, освен ипотеките.

[bbozhanov]

Благодаря, kalahan2008!

Утре отивам в кантората на ЧСИ.

Тъй като ЧСИ има полза от това имота да бъде продаден, мога ли напълно да се доверя на отговора, който ще получа от там? Той навярно ще е в устна форма и нищо черно на бяло, затова мога ли да се "застраховам" по някакъв начин?

Единственото, което намирам за сигурно на този етап, е да ходя до районния съд и там да видя папката с книжата. Може ли още някой да ми потвърди, че ако има вещна тежест, то там ще има някакъв документ с описанието ѝ?

Извинявам се, ако отегчавам някой с въпросите си! Това ще ми е първо собствено жилище и предпочитам да "играя на сигурно".

Всичко добро,
Борислав Божанов

[law_master]

отидете в съда, в службата по вписванията и проверете по партидата на собственика, какви тежести има имота. от там ще ви издадат и писмено удостоверение

[kalahan2008]

отидете в съда, в службата по вписванията и проверете по партидата на собственика, какви тежести има имота. от там ще ви издадат и писмено удостоверение

Не, по партидата на имота
Най-вероятно тези документи ги има по изп. дело, а и към книжата за проданта в съда. Няма нужда да дава излишни пари за такива документи (експресното УВТ беше мисля 50 лева).

[p_dyan]

А защо тогава битува схващането, че след публична продан един имот излиза чист, независимо от тежестите, които е имало преди.
Защото иначе учредяването на право на ползуване може донякъде да "осуети" публична продан (или поне да намали цената на имота и така да останат неудовлетворени кредитори).

[fbr65]

Тук не стана ясно, дали има такава тежест в действителност. В противен случай, банката едва ли би го приела като нормално обезпечение.

[bbozhanov]

Olá!

Крайният вариант на въпросите ми изглежда така, след предварително направена проверка (това е за четящите след мен):

1. Имот, придобит след Публична Продан, се придобива чист от всякакви ипотеки;
2. Вещното право, учредено преди първата ипотека, си остава и след публичната продан.

Информация от kalahan2008: един начин за измъкване при случаен пропуск на нещо е съдебно решение за отмяна на проданта, до което може да се стигне ако не сте бил запознат като купувач с всички подробности.

Това е!

Отново благодаря на всички тук!

Успех,
Борислав Божанов

[bbozhanov]

Развитието на събитията е, че спечелих апартамент от ПП.

Понеже след толкова ровене в Интернет открих прекалено малко информация по тази тема, затова явно аз ще съм този, който ще пита отново, дано има кой да ми отговори. Искрено се надявам на kalahan2008 - изчетох доста негови мнения по други теми и явно е човек, от който има какво да се научи (изключил е ЛС, за съжаление). Разбира се всички други са добре дошли!

Изплатих цялата сума за имота. Призовкарят е разнесъл съобщенията до длъжниците. В 7-дневният период на обжалване съм и ако подадат жалба, ще се уталожат нещата.
ПЧСИ каза, че ще дължа следните такси:

1. Местен данък - 2.5%;
2. такса по т. 23 за възлагателно постановление - 1.8% с ДДС;
3. Такса за Агенция по вписванията за вписване ан възлагателното
постановление - 0.1%.

В случай, че се стигне до въвод във владение в имота - 1.2 % с ДДС

Също така от него разбрах, че целият процес отнема около 4 месеца. В ГПК е записано:

Код за потвърждение: Избери целия код

(4) Съдът обявява решението с мотивите си най-късно в едномесечен срок от постъпване на жалбата в съда. Решението не подлежи на обжалване.

Това ме води до мисълта, че - примерно - 3 месеца тази жалба ще се обработва от ЧСИ, докато не бъде подадена в съответния компетентен съд.

Тук имам няколко въпроса, които съм сигурен, че ще помогнат на доста хора след мен. Наистина няма никъде отогвори и незнам кой може искрено да ми помогне, освен тук пишещите(знаете всеки спестява информацията, от която има полза):

1. Как мога да ускоря целия процес в случай, че има подадена жалба?
2. Какви подводни камъни могат да излязат до момента на въвеждането ми във владение на имота? Моля споделете Вашият опит и мисли!

Хиляди благодарности!
Борислав Божанов

[gudio]

Цялата "работа" продължава 3-4 месеца - с произнасянето на съда по жалбата, а не ЧСИ да "обработва" жалбата толкова време (той има интерес обжалването да приключи максимално бързо, за да вземе таксите от Вас). Съдът обикновено не спазва едномесечния срок поради претовареност или други причини - оставяне на жалбата без движение заради нередовности и т.н. На новодомците - честито !

[kalahan2008]

...

3-4 месеца минават, докато съдът се произнесе, а не докато ЧСИ администрира жалбата. ЧСИ не може да влияе върху бързината, с която се произнася съдът.
Върху въпросния имот, заради който е настоящата тема, няма учредено право на ползване, а длъжникът просто лъже и плаши интересуващите се от имота, за да си го запази. И който е по-наивен - вярва.

[bbozhanov]

Мерси за отговорите!

gudio, ЧСИ каза, че ако доброволно се съгласял длъжника да вляза във владение, нямало да има тази последната такса от 1,2% с ДДС за въвод във владение на имота. Тогава той не е ли "на сметка" всичко да се разтокава, за да прибере и тези парички?
Готов съм да му дам и 2% предварително, само и само да направи "магия" да не ме бавят толкова месеци.

kalahan2008, няма учредени права този имот. Има преди всички ипотеки една възбрана от същия ЧСИ. Предполагам и тя ще бъде вдигната след като приключи всичко?!

Никой не ми отговори за евентуални бъдещи проблеми, които мога да очаквам да възникнат... На boy scout принципа съм: be prepared! Затова и толкова време мъча някой да спореди практически опит - ако мога евентуално да взема превантивни мерки.

[kalahan2008]

Тогава той не е ли "на сметка" всичко да се разтокава, за да прибере и тези парички?

Абе я стига глупости, колкото повече се разтакава процедурата, толкова по-късно ще влезе в сила възлагателното постановление, съотв. ЧСИ ще си вземе по-късно таксите за изготвяне на постановлението. А той няма интерес от това.
А таксата за въвода - я има такъв, я няма. Забавянето не влияе на размера на таксите, не се начисляват лихви върху таксите

Никой не ми отговори за евентуални бъдещи проблеми, които мога да очаквам да възникнат... На boy scout принципа съм: be prepared! Затова и толкова време мъча някой да спореди практически опит - ако мога евентуално да взема превантивни мерки.

Проблеми - ако съдията е станал с трибуквието нагоре, ако падне бомба, ако Иран обяви война на България, ако утре има земетресение...ние да не семе врачки да отгатнем какви проблеми може да има? Консултирайте се с адвокат или с ЧСИ.