Продажба на 1/2 ид.ч от къща близнак и дворно място

[ikko84]

Притежавам къща придобита по наследство и дарение. Къщата е близнак, като в нотариалния акт е записано че собствеността е върху 1/2 ид.ч. от УПИ с площ 885кв.м, заедно със западна половина на първи партерен етаж, западна половина на таванско помещение и целия трети жилищен етаж.

Въпросът ми е при продажба трябва ли подписа на съпругата и трябва ли разрешение от съседите.

Как стоят нещата със съседите на тях трябва ли да им се предложи да изкупят къщата или дворното място или мога да я продавам директно.

[arteglam]

Щом е придобита безвъмездно или по наследство преди или по време на брака тя е ваша лична собственост. Следователно при разпореждане с тази собственост не се иска съгласието на съпругата.
Щом съседите притежават 1/2 и.ч. от къщата то предполагам те са съсобственици. Ако са такива тогава трябва ако възнамерявате да продавате Н.И. да предложите първо на тях при условията на чл. 33 от Закона за Собствеността. Ако те откажат да купят можете да продавате на трето лице при същите условия като декларирате, че сте предложили първо на съсобствениците. Цялата тази процедура може да се заобиколи по няколко начина. Текста е доста стар и си има недостатъци. Съветвам ви като решите да продавате и минете през адвокат той да ви обясни как най-безболезнено за вас да стане това, за да не навлизаме тук в излишни дискусии

[neutralen]

Заобикалянето на закона прави договора нищожен - чл.26, ал.1 от ЗЗД.

[ikko84]

Малка по-подробна информация би ми била от полза.

Примерно намирам си купувач и решаваме да сключим сделката на 10.06 за 20 000 лв.

Какви са стъпките които трябва да направя, кога трябва да изпратя нотариална покана на съседите, колко време имат те за да решат, дали да купят имота за 20 000 или не.

Може ли да им се изпрати покана за изкупуване за 20 000, а след това аз да го продам за 10 000 на трето лице.

[arteglam]

Заобикалянето на закона прави договора нищожен - чл.26, ал.1 от ЗЗД.

Аз така го нарекох, но това се прави в практиката. Проблема на нормата на чл. 33 ЗС е, че се отнася само за продажбата. Следователно каквато и друга сделка да сключиш, няма нужда да предлагаш първо на съсобствениците си. Ето примера, който аз знам от университета : Имам един НИ , за който имам примерно още един съсобственик. Искам да продам на трето лице, но не искам да продавам на моя съсобственик, защото го мразя примерно. Намирам си купувач. Сключвам с него договор за дарение на 1% от моята част на имота или за колкото си искам. Той става съсобственик с мен и с другия съсобственик и вече мога да му продам на него останалата част с покупко- продажба и така изпълнявам условията на чл. 33 ЗС, защото продавам на съсобственик. А закона не ми забранява да си избирам на кой точно съсобственик да продам Освен това, ако се абстрахираме от казаното закона не забранява привидните сделки Даже те са уредени в ЗЗД( чл. 17) и субектите могат да си правят каквито си искат симулации, нищо че някои от сделките ще излязат нищожни след като те си имат обратно писмо и са си постигнали желания резултат. Пък и целта е да изтече срока, който тече по чл. 33 ЗС Съсобственикът даже може и да не разбере, че имота е продаден и правото му се погасява с изтичането на двата месеца.
По отношение на въпросите:
Ето го текста:
Чл. 33. Съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.

Ако декларацията по предходната алинея е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата.

Ако съсобственикът не плати дължимата поради изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.
Мисля, че можете да си отговорите на някои от въпросите.
Не можете да им предложите за 20 000 и после да го продадете за 10 000, защото закона ви казва "предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия"
Можете да им пратите нот. покана и да им дадете достатъчен срок, който обичайно в практиката е прието за достатъчен да решат дали да купят от вас или не . (примерно 1 седмица)
Аз така ги разбирам нещата. Но всичко, което казвам е почти изцяло теория. Колегите да кажат как ги правят нещата на практика. Аз затова и по-горе написах адвокат да ви ги обясни

[Гост.]

Пък и целта е да изтече срока, който тече по чл. 33 ЗС Съсобственикът даже може и да не разбере, че имота е продаден и правото му се погасява с изтичането на двата месеца.

от дата на узнаване, а не от дата на сделката.
Мисля е важно.

Малка по-подробна информация би ми била от полза.

Примерно намирам си купувач и решаваме да сключим сделката на 10.06 за 20 000 лв.

Какви са стъпките които трябва да направя, кога трябва да изпратя нотариална покана на съседите, колко време имат те за да решат, дали да купят имота за 20 000 или не.
Преди сделката, като им дадете нужното време ( аз обикновено сача поне 14 дни, в които се снабдявам с останалите книжа), за да ви отговорят. Общо взето ги каните на тази дата в толкова часа при нотариус този да закупят съсобствената ви ид. част за сума тази.
На уречената дата и час отивате при нотариуса, снабден с всички документи за сделката( акт за собственост, скица актуална, данъчна оценка- актуална, УВТ/не е задължително/) и чакате - когато часът на срещата отмине, а поканените не се явят- нотариуса съставя един протокол, който пазите като очите си, защото той е вашият билет за валидността на следващата продажба.

Може ли да им се изпрати покана за изкупуване за 20 000, а след това аз да го продам за 10 000 на трето лице.

Не! Никога на цена по-ниска от предложена на съсобствениците. По висока- да, по ниска- не, за да не страдате отпосле.

[ikko84]

Мога ли да им изпратя покана примерно на 10.06 да я купят за 10 000, а да я продам чак след няколко месеца примерно на 10.10 за 30 000.

[arteglam]

Мога ли да им изпратя покана примерно на 10.06 да я купят за 10 000, а да я продам чак след няколко месеца примерно на 10.10 за 30 000.

Не Това пак не е продаване при същите условия.
Относно коментара на колежката. Два месеца от датата на сделката, а не на узнаването Прочетете последното изречение от ал. 2 на чл. 33 ЗС. Точно този прекалено кратък срок и възможността за злоупотреби е наложила големите критики в пр. теория ,че тази защита трябва да бъде от узнаването или да се увеличи срока, защото е крайно недостатъчна. Като се има предвид че Закона за собствеността е от 1951 г. и мисля, че тази разпоредба не е пипана изобщо, то тя е нормално да е остаряла и да звучи леко странно при днешния интензивен стокообмен Тогава морала е бил друг и т.н. и не се е заобикалял толкова закона. Това обаче са вече теоретични становища.
Относно колегата по-горе който каза, че сделката е нищожна поради заобикаляне на закона.
Говорих днес с окръжен съдия по тази тема за хипотезата на дарение, която съм описал по-горе и той каза, че съдебната практика е противоречива и затова има запитване към Върховния Касационен Съд да се произнесе със Тълкувателно Постановление по този въпрос, което още се чака. Дотогава дали съдът ще приеме, че при тази хипотеза имаме заобикаляне на закона или не, зависи от конкретния казус и от съдебния състав. Факт е обаче, че в практиката този номер се прави и съдиите също са наясно с него Дано съм бил полезен.

[Гост.]

Без теоретизиране, а чисто практически- има утвърдена съдебна практика, която приема, че срокът по чл. 33, ал. 2 ЗС започва да тече от датата на узнаване на продажбата.

Приятна почивка.

[arteglam]

Ако има тълкувателно решение или постановление съм съгласен Ако може да го посочите да го видя. При останалите случаи съдебните актове обвързват само страните участвали в процеса. Всеки съдия може да си решава както си иска и никой не би трябвало да му каже нищо при положение, че в закона е казано от датата на продажбата. Вече, дали може да се тълкува разширително е спорно, според мен. Тълкува се разширително за това че, чл. 33 освен за продажба се прилага и при замяна. Това последното ми го каза също въпросния съдия Ако ви е интересно мога да разпитам още магистрати по този казус докато съм в университета Целта тук не е да спорим, а да видим различните гледни точки. Безспорно, е че колегата е крайно компетентна и че ме поправя постоянно, за което съм изключително благодарен Помага ми да се усъвършенствам.
Относно човека на когото се опитваме да помогнем Не искаме да ви учим как да заобикаляте правните норми. Направете си всичко както си трябва, за да сте сигурен
Приятна почивка и на вас, колега.

[ikko84]

Добре а защо говорим за съсобственици, като в нотариалния акт ми пише че съм собственик на 1/2 и.ч , от имота а не съсобственик. Защо те се явяват съсобственици, а не всеки да си е собственик на половината от къщата.

[arteglam]

Трябва да се прецени в съответния случай дали сте съсобственици или не и трябва ли да предложите на тях. Принципно ако сте едноличен собственик нямаше да пише в нот.акт 1/2.(Освен ако не е имало някакви други юридически факти, от които да станете едноличен собственик) Вече зависи от самия НА, а и не знам съдебната практика как приема хипотезата при къща близнак. Тук колегите действащи юристи да кажат. Но си мисля, че при всички положения предполагам вие имате някакви идеални части от земята и вашите съседи също. Следователно пак влизате в хипотезата на чл. 33, защото трябва да предложите първо на собственика на земята. Аз не разбрах от цялата работа дали на вас ви е голям проблем съседите ви да купят.