Спор относно стълби и коридори на къща с двама собственици

[springstorm]

Здравейте!

Знам, че всеки казус е строго специфичен и от голяма важност са детайлите, но ще помоля за насоки. Също така ще оценя ако ми препоръчате доказани адвокати в областта, защото отиваме към дело.

Спорният имот е:

Къща в София, строена между двете войни от дядото на моя съпруг. Намира се в идеален център и е паметник на културата. След 9ти септември семейството е репресирано и имуществото му национализирано. Въпреки че са една от заможните софийски фамилии, материално са доведени до пълна нищета. Непосредствено след идването на комунизма са принудени да "продадат" части от къщата по административно наложени им цени, които са се равнявали на няколко месечни заплати. Няма грешка - месечни, а не годишни. Въпреки че това е една откровена кражба, наясно сме, че няма как да се оспори в съда. Но тези обстоятелствата през годините са водили до непрестанно влошаване на отношенията с наследниците на комунистическите ни съсобственици, които след 1989 г. се превърнаха в остър конфликт. И двете страни сме се опитвали да обединим къщата, но преговорите винаги са се проваляли в зародиш. Компромис се постигна преди 15 г., когато сградата се отдаде за офис и с посредничеството на наемателя се определи кой какъв % ще получава от наема. Давам всичките тези подробности, за да се разбере ясно, че извънсъдебно няма как да се разберем.

Разбрахме от наемателя, че другите собственици са сондирали евентуалната му готовност да закупи имота, а чрез наш познат пробваха да подпитат каква цена искаме. Самата къща е на 4 етажа, като отделно има мази и пристройка на 1 етаж, към която има топла връзка. Първият етаж е изцяло наш. От втория те притежават всички помещения за живеене. Тук съществена подробност е, че навремето не са искали да плащат коридора и стълбището?!?! Затова заплащат само помещенията(стаи и бани), които са описани едно по едно и не пише, че етажът се продава изцяло. Третият етаж е поделен, като тук също в нотариалния акт пише, че закупуват само стаите. От него имаме приблизително 50%. Четвъртият етаж е изцяло наш. От двора ние имаме 85%, а те 15%. Всъщност етажите са продадени на две различни семейства, като едното изкупува собствеността на другото след промените.

Интересува ме от правна гледна точка как се третират стълбището и коридорите, като се отчита, че никъде в нотариалните актове не се споменава за общи части или за покупка на нещо друго освен стаите. Тяхната позиция е, че стълбище и коридор по презумпция са общи части на цялата сграда, независимо, че не са плащали навремето за тях и съответно днес са 50:50. Позицията на мъжа ми е, че сградата е строена от дядо му и всичко е нашата собственост, освен това, което е продадено, тоест коридори и стълби са изцяло наши. Дори ги плаши, че ще влизат само с външна стълба.

От 620 м2 обща площ на къщата (заедно с пристройката) безспорно наши са 380 м2, безспорно техни 160 м2, а останалите 80 м2(стълби и коридори) са спорните, които ние считаме за наши а те за общи. По друг начин казано, ние имаме 70% от безспорните части на къщата и между 2/3 и 3/4 от общава площ в зависимост от разпределението на спорните.

Ясно е, че къщата върви към съдебна дела, защото теоретично е делима, но практически - не. Обаче дворът е почти изцяло наш и има възможност да им се отдели пропорционална част от него. Това тях не ги устройва, защото с тази площ не мога да направят нищо и твърдят, че дворът не играе роля в цената на къщата и се продават общо. Това за нас е крайно неприемливо е абсурдно.

Получи се дълъг и вероятно дълъг пост и затова нека обобщя въпросите си:

1. Чия е собствеността върху коридорите и стълбите?
2. Можел ли да разделим двора при отделно дело и да им дадем част, която не граничи с къщата?
3. В случай, че 2 не е възможно, за нас е по-добре на публична продан да се изнесе всичко заедно (къща + двор), защото това увеличава нашия % собственост от общата цена. Възможно ли е попречат на това и да изискат делба само за къщата?
4. По възможност пратете ми на ЛС контакт на доказан адвокат в областта, който да разгледа в детайли нотариалните актове.

[sunrise]

Здравейте!

Знам, че всеки казус е строго специфичен и от голяма важност са детайлите, но ще помоля за насоки. Също така ще оценя ако ми препоръчате доказани адвокати в областта, защото отиваме към дело.

Спорният имот е:

Къща в София, строена между двете войни от дядото на моя съпруг. Намира се в идеален център и е паметник на културата. След 9ти септември семейството е репресирано и имуществото му национализирано. Въпреки че са една от заможните софийски фамилии, материално са доведени до пълна нищета. Непосредствено след идването на комунизма са принудени да "продадат" части от къщата по административно наложени им цени, които са се равнявали на няколко месечни заплати. Няма грешка - месечни, а не годишни. Въпреки че това е една откровена кражба, наясно сме, че няма как да се оспори в съда. Но тези обстоятелствата през годините са водили до непрестанно влошаване на отношенията с наследниците на комунистическите ни съсобственици, които след 1989 г. се превърнаха в остър конфликт. И двете страни сме се опитвали да обединим къщата, но преговорите винаги са се проваляли в зародиш. Компромис се постигна преди 15 г., когато сградата се отдаде за офис и с посредничеството на наемателя се определи кой какъв % ще получава от наема. Давам всичките тези подробности, за да се разбере ясно, че извънсъдебно няма как да се разберем.

Разбрахме от наемателя, че другите собственици са сондирали евентуалната му готовност да закупи имота, а чрез наш познат пробваха да подпитат каква цена искаме. Самата къща е на 4 етажа, като отделно има мази и пристройка на 1 етаж, към която има топла връзка. Първият етаж е изцяло наш. От втория те притежават всички помещения за живеене. Тук съществена подробност е, че навремето не са искали да плащат коридора и стълбището?!?! Затова заплащат само помещенията(стаи и бани), които са описани едно по едно и не пише, че етажът се продава изцяло. Третият етаж е поделен, като тук също в нотариалния акт пише, че закупуват само стаите. От него имаме приблизително 50%. Четвъртият етаж е изцяло наш. От двора ние имаме 85%, а те 15%. Всъщност етажите са продадени на две различни семейства, като едното изкупува собствеността на другото след промените.

Интересува ме от правна гледна точка как се третират стълбището и коридорите, като се отчита, че никъде в нотариалните актове не се споменава за общи части или за покупка на нещо друго освен стаите. Тяхната позиция е, че стълбище и коридор по презумпция са общи части на цялата сграда, независимо, че не са плащали навремето за тях и съответно днес са 50:50. Позицията на мъжа ми е, че сградата е строена от дядо му и всичко е нашата собственост, освен това, което е продадено, тоест коридори и стълби са изцяло наши. Дори ги плаши, че ще влизат само с външна стълба.

От 620 м2 обща площ на къщата (заедно с пристройката) безспорно наши са 380 м2, безспорно техни 160 м2, а останалите 80 м2(стълби и коридори) са спорните, които ние считаме за наши а те за общи. По друг начин казано, ние имаме 70% от безспорните части на къщата и между 2/3 и 3/4 от общава площ в зависимост от разпределението на спорните.

Ясно е, че къщата върви към съдебна дела, защото теоретично е делима, но практически - не. Обаче дворът е почти изцяло наш и има възможност да им се отдели пропорционална част от него. Това тях не ги устройва, защото с тази площ не мога да направят нищо и твърдят, че дворът не играе роля в цената на къщата и се продават общо. Това за нас е крайно неприемливо е абсурдно.

Получи се дълъг и вероятно дълъг пост и затова нека обобщя въпросите си:

1. Чия е собствеността върху коридорите и стълбите?
Обща, същите са общи по предназначение, неделими и принадлежат на всички съсобственици.
2. Можел ли да разделим двора при отделно дело и да им дадем част, която не граничи с къщата?
Най-вероятно не, освен ако няма възможност, да се обособи отделен парцел.
3. В случай, че 2 не е възможно, за нас е по-добре на публична продан да се изнесе всичко заедно (къща + двор), защото това увеличава нашия % собственост от общата цена. Възможно ли е попречат на това и да изискат делба само за къщата?
Зависи от посоченото в т.2
4. По възможност пратете ми на ЛС контакт на доказан адвокат в областта, който да разгледа в детайли нотариалните актове.

[Melly]

springstorm,

Съвсем накратко - общият имот (къщата) е в режим на вертикална етажна собственост (ЕС), а дворът най-вероятно е обща част имайки предвид площта му (между 300 и 400 кв.м - за централната част на гр. София). При всички случаи трябва да се прегледат документите - на праводателя и тези по отчуждаването, респ. продажбите чрез РНС). Та на първо "четене", двата обекта са в режим на хоризонтална и вертикална ЕС. Целта която преследвате не би могла да се постигне с изнасяне на двата обекта (къща и двор) на публична продан. Единственият ви вариант е да продавате или отделно или заедно съответните самостоятелни обекти в сградата. Относно общите части (при спор между собствениците на сам. обекти в сградата и двора)може да се води съд. процес за определянето им.

Успех!