Помощ при продажба на имот с ипотекиране. Подводни камъни?

[akanchev]

Здравейте.

За пръв път продавам имот(панелен апартамент) и съм притеснен от процедурата и евентуалните подводни камъни. Проблемът, или по-скоро особеността, е, че купувача желае да закупи имота чрез ипотечен кредит. Опитах да намеря информация, но повечето касае гледната точка на купувачите, а мен като продавач ме интересува какви проблеми могат да се появят в процеса на прехвърляне на имота и на плащането.

Току що сключихме предварителен договор, в който е упомената цената на имота и разбита на 3 части:
- капаро - което бе предадено в кеш пред брокера при подписването на предварителен договор
- ипотечен кредит - който трябва да се преведе от банката
- остатък - който трябва да се даде при подписване на нотариалния акт

Имаме и срок от един месец, в който ако това не стане, цялата работа се разваля и капарото остава в моя полза.

Притеснението ми е следното:
- Банката са одобрили кредита и искат след седмица да се видим за да "оправим всичко по нотариалния акт" и да преведат парите. Това "оправяне" обаче не означава ли де факто прехвърляне на имота ми към новия собственик или към банката? Т.е. в този момент аз вече не притежавам нито имота, нито парите?
- След ипотекирането на имота(вписване на ипотека както го нарича банката), какво задължава банката да ми изплати парите?
- След като банката изплати парите, имота де факто не е ли собственост на купувача и какво го задължава да изплати третата част от сумата(остатъка)?
- Ако по някаква причина до крайната дата на предварителния договор цялата сума не е по сметката ми, какво следва?

Предварителния договор що годе ми се изясни в последната седмица четене, но втората(прехвърлянето или там както се казва към банката) и третата(финалното подписване) не са ми съвсем ясни. Ще съм благодарен някой да ми обясни какво представлява реално процеса на продажбата в този формат чрез ипотечен кредит и за какво трябва да внимавам аз като продавач? Купувача ми изглежда точен, но все пак живеем в страна, в която проверката е висша форма на доверие.

Благодаря предварително
Ангел

[lanfear]

Банката превежда парите след като излезе Удостоверение за вещни тежести с вписана ипотека в полза на банката (по възможност първа по ред). Обикновено отнема около две седмици след подписване на нотариалния акт, с който се прехвърля собствеността. Това се описва и в нотариалния акт - колко е платено вече, колко ще се плати с лични средства и кога, колко от банката и в какъв срок. Можете да поискате от купувача да представи договора си с банката и ангажимент на банката да отпусне средствата след продажбата и вписване на ипотеката (това е добре да се вписва в предварителния договор като задължение на купувача).
Различните банки имат различна практика относно това на кого се превеждат парите - дали по посочена сметка на продавача директно, дали по сметката на купувача, със задължение да се преведат към продавача (в тези случаи по непотвърдена информация купувача подписва предварително нареждане за съответната сума и банката ги нарежда към продавача "служебно"), или по служебно отворена сметка на продавача в същата банка (ДСК).