ПРОДАЖБА НА ИМОТ БЕЗ ЗНАНИЕТО НА СЪСОБСТВЕНИК

[симо]

Купих апартамент в края на 2001г., като оставих на продавача таванското помещение за него, тъй като притежавам маза. След няколко месеца разбрах, че мазата е продадена на друг съсобственик от сградата. След 1 година въпросното таванско помещение, продавача промени статута му в ателие.
Правилно ли ще постъпя,ако подам жалба до районния прокурор по чл. 431 ал.3. за неправомерно според мен издаден нот.акт за ателие от нотариус. Имайки предвид, че преди да се преобразува в ателие е било таванско помещение оставено в собственост на лице нямащо основно жилище в нашата жилищна сграда. Издаденият нот.акт от нотариуса е извършен без нито един надлежен документ, съпътстващ издаването на такъв нот.акт и най-важното без съгласието на преките съседи-съсобственици. Моля да ми отговотите какъв ефект ще има това мое действие, тъй като нямам средства за завеждане на гражданско дело -пенсионер съм на 65 години.
Междувременно с прокурорско наказателно общ характер дело, продавачът е осъден за измама, за продадената веднъж маза. На практика аз не притежавам нито едно от двете сервизни помещения - таванското, което оставих в негово владение доброволно.
Ще Ви бъда много благодарен ако ми дадете разяснение по моя проблем. За това предварително Ви благодаря.

[симо]

Купих апартамент в края на 2001г., като оставих на продавача таванското помещение за него, тъй като притежавам маза. След няколко месеца разбрах, че мазата е продадена на друг съсобственик от сградата. След 1 година въпросното таванско помещение, продавача промени статута му в ателие.
Правилно ли ще постъпя,ако подам жалба до районния прокурор по чл. 431 ал.3. за неправомерно според мен издаден нот.акт за ателие от нотариус. Имайки предвид, че преди да се преобразува в ателие е било таванско помещение оставено в собственост на лице нямащо основно жилище в нашата жилищна сграда. Издаденият нот.акт от нотариуса е извършен без нито един надлежен документ, съпътстващ издаването на такъв нот.акт и най-важното без съгласието на преките съседи-съсобственици. Моля да ми отговотите какъв ефект ще има това мое действие, тъй като нямам средства за завеждане на гражданско дело -пенсионер съм на 65 години.
Междувременно с прокурорско наказателно общ характер дело, продавачът е осъден за измама, за продадената веднъж маза. На практика аз не притежавам нито едно от двете сервизни помещения - таванското, което оставих в негово владение доброволно.
Ще Ви бъда много благодарен ако ми дадете разяснение по моя проблем. За това предварително Ви благодаря.

[симо]

Купих апартамент в края на 2001г., като оставих на продавача таванското помещение за него, тъй като притежавам маза. След няколко месеца разбрах, че мазата е продадена на друг съсобственик от сградата. След 1 година въпросното таванско помещение, продавача промени статута му в ателие.
Правилно ли ще постъпя,ако подам жалба до районния прокурор по чл. 431 ал.3. за неправомерно според мен издаден нот.акт за ателие от нотариус. Имайки предвид, че преди да се преобразува в ателие е било таванско помещение оставено в собственост на лице нямащо основно жилище в нашата жилищна сграда. Издаденият нот.акт от нотариуса е извършен без нито един надлежен документ, съпътстващ издаването на такъв нот.акт и най-важното без съгласието на преките съседи-съсобственици. Моля да ми отговотите какъв ефект ще има това мое действие, тъй като нямам средства за завеждане на гражданско дело -пенсионер съм на 65 години.
Междувременно с прокурорско наказателно общ характер дело, продавачът е осъден за измама, за продадената веднъж маза. На практика аз не притежавам нито едно от двете сервизни помещения - таванското, което оставих в негово владение доброволно.
Ще Ви бъда много благодарен ако ми дадете разяснение по моя проблем. За това предварително Ви благодаря.

[симеон]

Купих апартамент в края на 2001г., като оставих на продавача таванското помещение за него, тъй като притежавам маза. След няколко месеца разбрах, че мазата е продадена на друг съсобственик от сградата. След 1 година въпросното таванско помещение, продавача промени статута му в ателие.
Правилно ли ще постъпя,ако подам жалба до районния прокурор по чл. 431 ал.3. за неправомерно според мен издаден нот.акт за ателие от нотариус. Имайки предвид, че преди да се преобразува в ателие е било таванско помещение оставено в собственост на лице нямащо основно жилище в нашата жилищна сграда. Издаденият нот.акт от нотариуса е извършен без нито един надлежен документ, съпътстващ издаването на такъв нот.акт и най-важното без съгласието на преките съседи-съсобственици. Моля да ми отговотите какъв ефект ще има това мое действие, тъй като нямам средства за завеждане на гражданско дело -пенсионер съм на 65 години.
Междувременно с прокурорско наказателно общ характер дело, продавачът е осъден за измама, за продадената веднъж маза. На практика аз не притежавам нито едно от двете сервизни помещения - таванското, което оставих в негово владение доброволно.
Ще Ви бъда много благодарен ако ми дадете разяснение по моя проблем. За това предварително Ви благодаря.

[симеон]

Купих апартамент в края на 2001г., като оставих на продавача таванското помещение за него, тъй като притежавам маза. След няколко месеца разбрах, че мазата е продадена на друг съсобственик от сградата. След 1 година въпросното таванско помещение, продавача промени статута му в ателие.
Правилно ли ще постъпя,ако подам жалба до районния прокурор по чл. 431 ал.3. за неправомерно според мен издаден нот.акт за ателие от нотариус. Имайки предвид, че преди да се преобразува в ателие е било таванско помещение оставено в собственост на лице нямащо основно жилище в нашата жилищна сграда. Издаденият нот.акт от нотариуса е извършен без нито един надлежен документ, съпътстващ издаването на такъв нот.акт и най-важното без съгласието на преките съседи-съсобственици. Моля да ми отговотите какъв ефект ще има това мое действие, тъй като нямам средства за завеждане на гражданско дело -пенсионер съм на 65 години.
Междувременно с прокурорско наказателно общ характер дело, продавачът е осъден за измама, за продадената веднъж маза. На практика аз не притежавам нито едно от двете сервизни помещения - таванското, което оставих в негово владение доброволно.
Ще Ви бъда много благодарен ако ми дадете разяснение по моя проблем. За това предварително Ви благодаря.

[лунатик]

Струва ми се, че поземлените комисии възстановяват собствеността на името на титуляра от който са отнети земите чрез коопериране и т.н. В повечето случаи титулярите са починали. А щом е така, ПК възстановяват собствеността директно на името на наследниците. В такъв случай, май не може да се говори за приложение на ЗН. Наследниците не наследяват, а директно стават съсобственици по силата на решението на ПК.
А съсобственик не може да заобиколи чл. 33 ЗС, ако иска да продаде частта си. Но при дарение.... Дали не се заобикаля закона? Има за утре тема за размисъл.

[Иван]

Решение № 773 от 13.X.1994 г. по гр. д. № 491/1994 г., I г. о., докладчик съдията Тодор Стоилов

Съдебна практика, Бюлетин на ВС на РБ, кн. 9/1994 г., стр. 17

чл. 76 ЗН

Прехвърлянето на идеални части от наследствен имот от един сънаследник на друг сънаследник не води нито до абсолютна, нито до относителна недействителност на сделката. Тя произвежда валидно правните последици.

¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤
Районният съд, изхождайки от разпоредбата на чл. 76 от ЗН и във връзка с тълкуването, дадено в р. № 72/86 г. на ОСГК, е приел, че прехвърлянето на наследствените идеални части от имота, извършено от съделителките М. А. и П. С. са недействителни, а сделката по нотариален акт № 1, т. XII. от 30 юни 1989 г., с който майката М. А. прехвърля на молителката своята собствена част, е действителна и затова изхождайки от предпоставката, че към 30 юни 1989 г., когато е издаден нотариален акт № 84, т. V, с който по реда на чл. 483 от ГПК трите наследници са признати за собственици на по-големи части, не са ги придобили по давност, тъй като наследството е открито на 6.I.1988 г., е допуснал делбата при посочените по-горе части.
Молителката е обжалвала решението. С решение от 13 април 1994 г. по гр. д. № 1014/1994 г. П. окръжен съд се е занимал само с оплакването, че не е допусната делбата и на новопостроената жилищна сграда, като в нарушение на чл. 206, ал. 1 от ГПК не е служебно проверил правилността на решението и в останалата му част.
Разпоредбата на чл. 76 от ЗН цели да охрани интересите на наследниците. Всяко прехвърляне на идеална част, съответстваща на правото на наследника на трето лице, води до усложнения при ликвидацията на наследството. И затова, ако се прехвърли тази част на лице, което не е наследник, тази сделка е относително недействителна. Тя действително произвежда своите правни последици от момента на извършването й, както е пояснено в тълкувателно решение № 72/1986 г. на ОСГК, но ако имотът не се падне в дял на наследника-отчуждител, правните последици, които е породила се заличават с обратна сила. Но няма никаква пречка, ако един наследник се разпореди със своята идеална част в полза на друг наследник. В такъв случай не се накърнява равновесието на интересите на наследниците. Със сделката се увеличава частта само на наследника - приобретател по нея. Той не е трето лице по отношение на наследството, докато идеята на чл. 76 от ЗН е злепоставяне интересите на останалите наследници. Следователно, актовете на преживялата съпруга и на сестрата на разпореждане с наследствените им части в полза на молителката, която също е наследничка, нито са абсолютно, нито относително недействителни. Те са породили присъщите им правни последици и в резултат на тях се е увеличил делът й.

..... както и много други решения в същия смисъл.

Освен това и ТРОСГК №1/1998г, според което новооткрито наследство са и имотите, които се възстановяват. Особено значение-ТРОСГК №72/1986г.

Извод: чл.76 ЗН важи в пълна степен и за имотите, които са възстановени, включително и при разпореждане с идеални части от тях. Ще бъде налице относителна недействителност, ако разпореждането е извършено в полза на трето лице. Разпореждането ще бъде действително, ако е извършено от всички наследници.
Съгласието на останалите наследници за извършване на разпоредително действие от един наследник с неговата идеална част не санира сделката. Тук не съм много сигурен, започвам да търся съдебна практика.

[DEKAH]

trov написа:

Как да се защити човек, ако е съсобственик) на възстановена от
поземлената комисия земя и другите съсобственици са я продали
без негово знание? - (чл. 30 ЗС - няма значение, че земята е върната чрез реституция (в поземлената комисия се изготвят скици и всички необходими документи, с които се установява собствеността на земята - щом човека казва, че е съсобственик, значи си има всички надлежни документи), тя пак си е съсобствен имот.)
Могат ли те да продадат идеалните си части на
трети лица направо или трябва да я предложат първо на
съсобственика? - (чл 33 ЗС ал1. ал2. ал3. виж по-долу)
Как да процедира ако сделката е изповядана от
нотариус и има издаден от него нотариален акт? - (не може да бъде изповядана пред нотариус (е... в България е възможно), след като не са ви предложили да закупите земята в качеството си на съсобственик, т.е. да сте подписали декларация, че сте съгласен да бъдат продадени идеалните части, след като вие сте отказал да ги закупите с предпочитание. Но все пак е възможно вие (в качеството си на съсобственик) , или клиентът ви (ако сте адвокат на лицето) да сте подписали такава декларация без да разберете, тогава сделката е валидна и не може да бъде атакувана. Иначе сделката е нищожна, поради липсата на такава декларация)

цитирам:
чл. 33 ЗС.
ал 1. Съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.

ал 2. Ако декларацията по предходната алинея е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересуваният съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата.

ал 3. Ако съсобственикът не плати дължимата поради изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.

Относно исковете: по конретния казус - 1. иск за обявяване на сделката за нищожна.
2. смятам, че ако не са предявили декларация, за отказ от другите съсобственици за закупуване - то може да се предяви иск за закупуване (по чл 33 ал.2 ЗС)

Не съм експерт, но се опитах да помогна. Просто тълкувах казуса, както е даден, без да изпадам в излишни разлишления. Дано да съм ви от полза.

[лунатик]

DEKAH, може би не си обърнал внимание по-нататък в доуточнението на trov относно детайлите на казуса. Всъщност идеалната част не е била продадена, а е била дарена. Обикновено така се прави с цел да се заобиколи разпоредбата на чл. 33 ЗС. /т.е. да не предложи първо на другите съсобственици/. Докато при дарението няма нищо странно и нищо порочно например бащата да дари на сина си идеалната част от съсобствения имот. Това ще е нормална практика. Обаче когато се "надаряват" Сульо и Пульо това веднага мирише на заобикаляне на закона /на чл. 33 ЗС/. И май не е забранено. Това е 99 % симулативно "дарение" и си е прикрита продажба. Но как да се докаже? Трудна кауза.