договор

[Jerom]

Действителна ли е делба/доброволна/, при която измежду 3-ма съделители имота се дава на 2-мата , а за третият се учредява само право на ползване върху целия имот???? Тук имаше такъв казус, по който четох становища, но е неоткриваем. Колеги, надявам се да отговорите.

[донна2]

Според решение 762/28.11.2002г. по гр.д. 339/02,І г.о. на ВКС -нищожен е договорът за доброволна делба ,по силата на който съделител не получава имот или парично уравнение /виж дайджест собственост и право бр.1/2003г./
и статиите на Соломон Розанис във същия дайджест бр.4 и 5 от 2003 по повод горецитираното решение -бр.4/03-"Правата на палзване е реално и оценимо ",бр.5/03-"Дяловете на сънаследниците в натура " .
По мое мнение такава делба е действителна защото правата на ползване е реално и има цена

[донна2]

това е решението за което ви споменах по-горе

Решение № 762 от 28.11.2002 г. на ВКС по гр. д. № 339/2002 г., I г. о., докладчик съдията Пламен Стоев

Бюлетин на ВКС, бр. 11/2002 г., стр. 19

чл. 69, ал. 2 ЗН

Нищожен е договорът за доброволна делба, по силата на който съделителят не получава имот или парично уравнение.

¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤
За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел от фактическа страна, че ищцата е единствен наследник по закон на В. И., починал на 16.04.1995 г., който е брат на ответника. Двамата братя са наследили процесния апартамент от родителите си и с договор за доброволна делба от 8.04.1992 г. са се договорили И. И. да получи имота в изключителна собственост, а В. И. да си запази доживотно правото на ползване върху 1/2 ид. част от него. Страните са заявили, че нямат претенции за уравнение на дяловете, че с договора прекратяват собствеността върху наследения имот и за в бъдеще никой от съделителите не може да предявява към другия претенции във връзка с него. При така установените факти, въззивният съд е приел, че договорът за доброволна делба, не отговаря на посоченото в чл. 69, ал. 2 ЗН изискване - всеки от наследниците да получи своя дял в натура или в пари и че делбата е недействителна. Съдът е приел също, че понастоящем имотът е съсобствен между страните и че правата им в съсобствеността са равни.
Обжалваното решение е валидно, допустимо и правилно. При постановяването му не са допуснати релевираните нарушения.
Направеното в касационната жалба оплакване, че решението е недопустимо, тъй като съдът не е бил сезиран с иск за прогласяване на нищожността на договора за доброволна делба, е основателно. Действително, че по делото такъв иск не е предявен, но и в диспозитива на решението липсва произнасяне по такъв иск. Що се отнася до приетото в мотивите към решението, че договорът е нищожен, то е във връзка с направеното в тази насока възражение от страна на ищцата и съдът е бил длъжен, да не зачете неговите правни последици, след като е констатирал, че е нищожен. Дори такова възражение да не беше направено, съдът може да констатира нищожността й служебно. Ирелевантно е обстоятелството, че ищцата с исковата молба е поискала делбата на имота да се допусне при квоти 1/4 ид. ч. за нея и 3/4 ид. части за ответника, основавайки претенцията си на накърнената й запазена част от наследството на своя баща, поради безвъзмездното разпореждане с имота от негова страна, тъй като в делбеното производство, съдът е длъжен да установи, както дали е налице съсобственост, така и действителните права на участниците в нея.
С оглед на установения по делото факт, а именно, че с договора за доброволна делба, наследодателят на ищцата не е получил, нито дял в натура, нито парично уравнение за притежаваната от него 1/2 ид. част от имота, въззивният съд правилно е приел, че договорът е нищожен. Според разпоредбата на чл. 69, ал. 2 ЗН, всеки от наследниците може да иска своя дял в натура, доколкото това е възможно, като неравенството в дяловете се изравнява в пари. В разглеждания случай при делбата на имота на наследодателя на ищцата, не е получил нито имотно, нито парично уравнения, а е отстъпил своя дял на ответника безвъзмездно, поради което по своята правна същност, този договор за доброволна делба представлява договор за дарение, с който първият е дарил на втория своята 1/2 ид. част от имота. Този договор за дарение, обаче е нищожен съгласно чл. 26, ал. 2 ЗЗД, тъй като не е спазена предвидената в чл. 18 ЗЗД форма, т. е. договорът да е извършен с нотариален акт. Предвидената в чл. 35, ал. 1 ЗС облекчена форма - писмен договор с нотариално заверени подписи, се отнася само за договори за доброволна делба на недвижими имоти, а не и за договори за дарение на такива имоти. Безвъзмездният характер на договора от 8.04.1992 г. следва от неговото съдържание поради което не е било необходимо ищцата да доказва, че нейният наследодател е имал намерение да надари ответника, т. е. че е налице именно договор за дарение, а не някакъв друг вид договор, както неправилно се поддържа в касационната жалба. Предвид изложеното, този договор не е произвел правно действие и понастоящем имотът е съсобствен между страните при равни права.

[Jerom]

Донна, благодаря ти за точния отговор.
Но не ми е ясно още нещо: Правото на ползване е оценяемо, но в моя случай съделителя си го притежава като част от правото му собственост, т.е той не получава нищо в компенсация,а всъщност отстъпва правото на собственост като си запазва правото на ползване. А изискването по з-н е да се получи уравнение в натура.

[донна2]

Аз затова те препратих към статиите на Соломон Розанис , ако ги нямаш обърни се към редакцията на ИК-Труд и право или мога да ти ги пратя ,но дай адрес . Статиите са свързани с горното решение и са много добри . След като ги прочетеш сам си прецени защото въпроса явно няма еднозначно решение .

[донна2]

запазва правото на ползване ,но и другите двама по мое мнение трябва да му учредят ,така че да ползва цялото жилище и то пожизнено , в противен случай става безмислена една такава делба

[Jerom]

Отнася се за учредяване право на строеж от тези съсобственици на 3-то лице,а те не разполагат с друг документ за собст освен този договор зо делба.Ще съм благодарен, ако ме улесниш в намиране на статиите. Майл-а ми: ilt@abv.bg

[donna]

да разбирам ли че договора е факт ,ако искаш пиши на donna@lex.bg

а темата за която питаш сега се сещам се отнасяше за учредено първо право на ползване ,а след това учредено право на строеж от собственика на терена и бе станала пълна кашичка ,потърсия ,мисля ,че Иван я беше пуснал

[Jerom]

Темата от Иван съм я чел, въпроса там беше формата на съгласие от страна на ползвателя за бъдещо разпореждане с имота и последващото ограничаване на неговото право на ползване.Търсих друг казус за делба, с която се цели избягване на прехвърлителна сделка като просто единия от съделителите се отказва от дял при делбата на наследство в полза на другия и доколко е редно това.

[donna]

ако искаш прати адрес на мейла и ще ти пратя статиите

[ipon]

няма проблем,след като е изповядана при нотариус.

[Иван]

Ипон, колко си сигурен!

Виж какво прави съда! Слага край на една стара практика наистина с делбата да се прехвърлят дялове и то безвъзмездно.
И както винаги се получава, всъщност проблема е в дълбочина, а се вижда само резултата му на повърхността, изкристализирала с това съдебно решение, което е крайно интересно.
Не знам откога датира спора за характера на делбата като транслативен или установителен акт/сделка/. А този спор е от изключително значение. Както се вижда от цитираното решение, явно съда е приел че делбата има установителен характер, като е възприета една крайна според мен позиция-че винаги, независимо от волята на съделителите, те трябва да получат дялове - в натура, или парично уравнение. Не е далеч от това решение едно друго разрешение-представи си, че страните впишат в договора парично уравнение за една от тях, което обаче реално не отговаря на пазарната/или данъчната, или някаква друга релевантна за съда/ стойност. Тогава какво ще стане ако някой от наследниците на обезщетената с пари страна оспори делбата и заяви с искова молба, че тази делба е частично нищожна, и нищожността засяга онази част от паричната стойност, която не отговаря на релевантната за съда цена. Тогава съда ще трябва да смята ли смята, и всяка една делба ще бъде застрашена от оспорване.

Интересно ще бъде отношението на ВКС към често срещаната в делбите формулировка:" страните заявяват, че с договора за делба са уредили имуществените си отношения, и никоя за в бъдеще не ще има каквито и да било претенции спрямо другите страни". Какво значи "уредили"? Имало ли е плащане? Или нещо друго?

Аз виждам вече несигурност във всеки частен акт. В случая може да се започне нотариална практика по извършване на договорите за делби в нотариална форма. Вече има прецедент, и се приема че той се дължи на нотариус Адела Кац-Пловдив /усещаш ли нотката на гордост?/ . Тогава, дори и да има дарение, или продажба/съда би могъл да приеме продажба ако дяловете са уравнени в пари, което би усложнило неимоверно нещата/, в такъв случай все пак няма да се отиде към пълно заличаване на договора за делба, а той ще има последици като друг договор.

[Jerom]

Добре де, как тогава съделителя, който получава в компенсация или дял само право на ползване ще участва в една прехвърлителна сделка каквато е учредяване право на строеж?? И с какъв нотариален акт ще се снабдят тези 3-ма съсобственици, ако евентуално поискат??

[Иван]

Аз наистина бях поставил за разискване казус, при който собственици-приобретатели учредяват право на строеж в полза на трето лице, а техния праводател има запазено право на ползване. Дискусията беше невероятно интересна. Не си спомням как беше името на темата.
Личното ми становище е следното:
Ползвателя има права преди суперфициаря. Няма проблем собственика да учреди суперфиция на трето лице. Третото лице обаче ще трябва да иска съгласие от ползвателя за да строи, защото ако строи без негово съгласие ще накърни правата му. Това съгласие може да бъде дадено в нотариално заверена декларация. Ако ползвателя иска обезщетение, да се направи договор. Този договор би трябвало да бъде в нотариална форма, доколкото ползвателя ограничава вещното си право. Ето защо може да се премине към описания по-долу втори вариант.
В твоя случай договора за делба е действителен, ако се съобразим с цитираното съдебно решение. Така че няма проблем да се използва тази конструкция.
Другата възможност , която поддържам поради факта, че ограничаването на правото на ползване е сделка с вещно право, е ползвателя да участва в сделката за учредяване на суперфицията. Пункт първи ще гласи, че собствениците учредяват на Х правото да построи ........ Пункт втори ще гласи, че Х е съгласен. Пункт трети ще гласи, че ползвателят е съгласен Х да построи ........ съгласно отстъпеното му право на строеж. Тук може да се разшири, като се включи, че ползвателят е съгласен срещу обезщетение от ........лева, а пункт четвърти да гласи, че суперфициарят е съгласен да заплати на ползвателя обезщетението.