Право на строеж върху земя общинска собственост.

[rogach]

Как се променя цената на земята ако за имота е признато право на строеж?Парцелът в момента е общинска собственост.

[лунатик]

Какво означава "признато"? Може би "учредено". При учредено право на строеж , земята не се продава за да се оценява. Оценява се самото право на строеж. Струва ми се, че то е различно в зависимост от типа на населеното място, а и от районирането в един град. Има Закон за общинска собственост който регламентира тези неща. Има и Правилник за приложението му. Отделно всеки общински съвет си изготвя нарочни Наредби. Така, че няма еднозначен отговор.

[rogach]

Възложено ми е да извърша оценка на имоти за които са издадени актове за частна общинска собственост/2004 год. представляващи земя с бивш собственик държавата ,намиращи се в пределите на града ,за които е "признато"/такъв е използвания термин в акта за собственост/ право на строеж на физически лица.Предоставени са ми също:СКИЦА ЗА АКТУВАНЕ /2003 год.и УДОСТОВЕРЕНИЕ ЗА ПРИЗНАТО ПРАВО НА СТРОЕЖ ВЪРХУ ДЪРЖАВНО ДВОРНО МЯСТО И ПРАВО НА СОБСТВЕНОСТ ВЪРХУ ПОСТРОЕНИТЕ СГРАДИ И ПОДОБРЕНИЯ В МЕСТАТА/1982 год.

[rogach]

Възложено ми е да извърша оценка на имоти за които са издадени актове за частна общинска собственост/2004 год. представляващи земя с бивш собственик държавата ,намиращи се в пределите на града ,за които е "признато"/такъв е използвания термин в акта за собственост/ право на строеж на физически лица.Предоставени са ми също:СКИЦА ЗА АКТУВАНЕ /2003 год.и УДОСТОВЕРЕНИЕ ЗА ПРИЗНАТО ПРАВО НА СТРОЕЖ ВЪРХУ ДЪРЖАВНО ДВОРНО МЯСТО И ПРАВО НА СОБСТВЕНОСТ ВЪРХУ ПОСТРОЕНИТЕ СГРАДИ И ПОДОБРЕНИЯ В МЕСТАТА/1982 год.




лунатик написа:

> Какво означава "признато"? Може би "учредено". При учредено
> право на строеж , земята не се продава за да се оценява.
> Оценява се самото право на строеж. Струва ми се, че то е
> различно в зависимост от типа на населеното място, а и от
> районирането в един град. Има Закон за общинска собственост
> който регламентира тези неща. Има и Правилник за приложението
> му. Отделно всеки общински съвет си изготвя нарочни Наредби.
> Така, че няма еднозначен отговор.

[%sig%]

[лунатик]

Оценка на имотите май се прави когато учреденото /признато/ право на строеж ще се трансформира в продажба на право на собственост. За имотите върху което е било учредено това право до 13.07.1991 г. оценката се извършва по реда на глава VІІ ППЗДС. За имотите след тази дата - по пазарни цени.А какво означава пазарни - министър Церовски знае - нали си купи апартамент по "пазарни" цени. Трябва да се види и конкретната Наредба на ОбС. /За София я има в "Апис"/.
По-долу има част от материята която би следвало да урежда тези въпроси /валидна към VІІ 2003 г./:

ПРЕХОДНИ И ЗАКЛЮЧИТЕЛНИ РАЗПОРЕДБИ
към Закона за изменение и допълнение на
Закона за собствеността
(ДВ, бр. 33 от 1996 г., в сила от 1.06.1996 г.)
§ 27. (1) Лицата, придобили право на строеж върху държавна или общинска земя до 13 юли 1991 г., могат да придобият право на собственост върху земята по цени, определени от Министерския съвет.
(2) Лицата, придобили идеална част от право на строеж върху държавна или общинска земя до 13 юли 1991 г., могат да придобият съответната идеална част от правото на собственост върху земята по цени, определени от Министерския съвет.
---------------------------
ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 235 на МС от 19.09.1996 г. за приемане на Правилник за прилагане на Закона за държавната собственост и на Правилник за прилагане на Закона за общинската собственост
Обн., ДВ, бр. 82 от 27.09.1996 г., изм. и доп., бр. 29 от 13.03.1998 г., бр. 70 от 25.08.2000 г.
МИНИСТЕРСКИЯТ СЪВЕТ
ПОСТАНОВИ:
Чл. 1. Приема Правилник за прилагане на Закона за държавната собственост.
Чл. 2. Приема Правилник за прилагане на Закона за общинската собственост.
ПРЕХОДНИ И ЗАКЛЮЧИТЕЛНИ РАЗПОРЕДБИ
§ 1. (1) (Доп. - ДВ, бр. 29 от 1998 г.) Български граждани, придобили право на строеж върху държавна или общинска земя до 13 юли 1991 г. за построяване на жилищна сграда за задоволяване на жилищни нужди в границите на населените места и с действаща дворищна регулация или включени в околовръстния полигон на населеното място, или техните наследници, както и роднините им по права линия, на които е прехвърлено правото на строеж, могат да подадат молба за придобиване на право на собственост върху земята до областния управител, съответно до кмета на общината, по местонахождението на имота.
(2) (Изм. и доп. - ДВ, бр. 29 от 1998 г.) Правата по ал. 1 имат и гражданите, придобили право на строеж върху държавна или общинска земя до 13 юли 1991 г. за построяване на вилна сграда за задоволяване на жилищни или здравни нужди, или техните наследници, както и роднините им по права линия, на които е прехвърлено правото на строеж, при условие че сградата се намира във вилна или курортна зона с действаща дворищна регулация.
(3) (Нова - ДВ, бр. 70 от 2000 г.) Лицата, придобили право на строеж върху държавна или общинска земя до 13 юли 1991 г. за друг вид обекти извън посочените в ал. 1 и 2, или техните наследници, както и роднините им по права линия, а също и правоприемниците на юридически лица, на които е прехвърлено правото на строеж, могат да придобият право на собственост върху земята, като подадат молба до областния управител, съответно до кмета на общината по местонахождението на имота.
(4) (Предишна ал. 3 - ДВ, бр. 70 от 2000 г.) Към молбата се прилагат:
1. (доп. - ДВ, бр. 29 от 1998 г.) договор за учреденото право на строеж или удостоверение за признато право на строеж в случаите по § 6 от преходните правила на Закона за собствеността;
2. (изм. - ДВ, бр. 29 от 1998 г.) скица на имота от действащия регулационен план с попълнен кадастър;
3. (изм. - ДВ, бр. 29 от 1998 г.) документ за законно учредено право на строеж на роднини по права линия, ако е налице такова;
4. (отм. - ДВ, бр. 29 от 1998 г.);
5. удостоверение за наследници;
6. (нова - ДВ, бр. 29 от 1998 г.) документ за собственост или констативен акт от общинската администрация, че сградата е завършена в груб вид;
7. (нова - ДВ, бр. 29 от 1998 г.) разрешение за строеж или акт за узаконяване на строежа;
8. (нова - ДВ, бр. 29 от 1998 г.) копие от одобрения архитектурен проект на сградата.
(5) (Изм. и доп. - ДВ, бр. 29 от 1998 г., предишна ал. 4, бр. 70 от 2000 г.) Към молбата служба "Държавна собственост", съответно служба "Общинска собственост", прилага служебно протокол за оценка на земята и на правото на строеж върху нея, изготвени съгласно разпоредбите на глава седма от Правилника за прилагане на Закона за държавната собственост.
(6) (Предишна ал. 5 - ДВ, бр. 70 от 2000 г.) Въз основа на представените документи областният управител, съответно кметът на общината, издава заповед, в която определя купувача, имота, върху който се прехвърля правото на собственост, цената и другите плащания.
(7) (Изм. - ДВ, бр. 29 от 1998 г., предишна ал. 6, бр. 70 от 2000 г.) В едномесечен срок от връчването на заповедта лицето, подало молбата за закупуване, заплаща разликата между цената на правото на собственост върху земята и цената на реализираното вече право на строеж върху нея, определени съгласно ал. 4.
§ 2. (1) Български граждани, придобили идеална част от право на строеж върху държавна или общинска земя заедно с правото на собственост върху обект в етажна собственост до 13 юли 1991 г., или техните наследници могат да подадат молба до областния управител, съответно до кмета на общината, по местонахождението на имота за придобиване на идеална част от правото на собственост върху земята, върху която е застроена сградата, съответстваща на притежаваната идеална част от правото на строеж, по цени, определени съгласно разпоредбите на глава седма от Правилника за прилагане на Закона за държавната собственост.
(2) (Нова - ДВ, бр. 29 от 1998 г.) Правата по ал. 1 имат и гражданите, придобили право на строеж върху идеална част от дворищнорегулационен парцел до 13 юли 1991 г. за построяване на обект в етажна собственост за задоволяване на жилищни нужди, или техните наследници, както и роднините им по права линия, на които е прехвърлено правото на строеж, като могат да придобият правото на собственост върху идеална част от парцела, съответстваща на притежаваната идеална част от правото на строеж.
-------------------------
ЗОС:
Чл. 8. (1) (Изм. - ДВ, бр. 96 от 1999 г.) Общинският съвет приема решения по придобиване, управление и разпореждане с общинска собственост и упражнява общо ръководство и контрол.
(2) (Изм. - ДВ, бр. 69 от 1999 г., бр. 96 от 1999 г.) Общинският съвет определя с наредба реда за придобиване, управление и разпореждане с общинското имущество и конкретните правомощия на кметовете.

Чл. 34. (1) (Предишен текст на чл. 34, изм. - ДВ, бр. 96 от 1999 г.) Разпореждане с недвижими имоти - частна общинска собственост, е продажба, замяна, делба, учредяване и прехвърляне на вещни права, както и безвъзмездното им прехвърляне в собственост или учредяване.
(2) (Нова - ДВ, бр. 96 от 1999 г.) Договорите, с които се извършва разпореждане с недвижими имоти - частна общинска собственост, се сключват в писмена форма от кмета на общината и се вписват от съдията по вписванията по местонахождението на общинския имот, а при замени с държавни имоти - по местонахождението на държавния имот.

Чл. 37. (1) (Изм. - ДВ, бр. 96 от 1999 г.) Право на строеж върху недвижим имот - частна общинска собственост, се учредява по решение на общинския съвет след проведен търг или конкурс при условия и по ред, определени с наредбата по чл. 8, ал. 2 със заповед на кмета на общината. С наредбата по чл. 8, ал. 2 се определя в кои случаи правото на строеж се учредява със заповед на кмета на общината без решение на общинския съвет.
(2) (Изм. - ДВ, бр. 96 от 1999 г.) Когато учреденото право на строеж е с определен срок, след изтичане на срока, за който е учредено, построеният обект преминава безвъзмездно в собственост на общината.

---------------------------
ППЗОС:
Чл. 2. (1) Придобиването, управлението и разпореждането с недвижимите имоти и движимите вещи - собственост на общината, се извършват под общото ръководство и контрол на общинския съвет.
(2) С наредба на общинския съвет се определят условията и редът за:
1. отдаване под наем и сключване на договори за съвместна дейност с трети лица на имоти или части от имоти - публична общинска собственост, с пряко стопанско и търговско предназначение;
2. (изм. - ДВ, бр. 70 от 2000 г.) ползване на недвижими имоти - частна общинска собственост;
3. отдаване под наем на недвижими имоти - частна общинска собственост, предназначени за производствени или стопански нужди;
4. настаняване под наем в свободни помещения - частна собственост на общината, предназначени за осъществяване на социални, културни, образователни, здравни и административни дейности;
5. предоставяне на помещения - частна общинска собственост, за нуждите на местните ръководства на политическите партии и синдикалните организации;
6. управление на движимите вещи - частна общинска собственост;
7. продажба и замяна на недвижими имоти - частна общинска собственост, както и делба на съсобствени имоти;
8. учредяване право на строеж, надстрояване и пристрояване върху общинска земя;
9. учредяване право на ползване върху недвижими имоти - частна общинска собственост;
10. разпореждане с движими вещи - частна общинска собственост;
11. отдаване под наем на общински жилища на граждани, неотговарящи на условията по чл. 43, ал. 1 и 2 от Закона за общинската собственост;
12. настаняване под наем, продажба и замяна на общински ателиета и гаражи;
13. настаняване във ведомствени жилища на общината.
(3) С наредбата по ал. 2 общинският съвет определя и конкретните правомощия на кмета на общината и на кметовете на кметства при осъществяване на дейностите по ал. 2, а в Столичната община и в градовете с районно деление - и конкретните правомощия на районните съвети и на кметовете на райони, както и други условия и ред по управлението и разпореждането с общинската собственост в съответствие с разпоредбите на Закона за общинската собственост и правилника.
------------------------------
ППЗДС:

Глава седма
БАЗИСНИ ЦЕНИ ПРИ ОПРЕДЕЛЯНЕ НА ПАЗАРНИТЕ ЦЕНИ НА НЕДВИЖИМИТЕ ИМОТИ
Чл. 96. (1) Цените по правилника са база за определяне на пазарната цена при:
1. продажба и замяна на държавни недвижими имоти;
2. учредяване право на строеж върху държавна земя;
3. прехвърляне от граждани на държавата право на собственост и учредяване право на строеж върху недвижими имоти;
4. доброволни делби на съсобствени с държавата недвижими имоти;
5. учредяване право на надстрояване, право на пристрояване и право на ползване.
(2) Цените по правилника са база за определяне оценката на придаваеми части по дворищнорегулационни планове.
(3) Когато определената базисна цена и пълната строителна стойност на обекта са различни, прилага се по-високата стойност.
Раздел I
Цени на земите
Чл. 97. (1) Базисните цени на земите, включени в строителните граници на населените места, се определят за един квадратен метър съобразно функционалния тип на населеното място и зоната, в която попадат, както следва:
1. (изм. - ДВ, бр. 29 от 1998 г.) населени места от 0 функционален тип - София:
първа зона 14 лв.
втора зона 13 лв.
трета зона 12 лв.
четвърта зона 11 лв.
пета зона 10 лв.;
2. (изм. - ДВ, бр. 29 от 1998 г., бр. 90 от 1998 г.) населени места от I функционален тип:
а) за Варна:
първа зона 13 лв.
втора зона 11,5 лв.
трета зона 9,5 лв.
четвърта зона 8 лв.
пета зона 7 лв.;
б) за Пловдив и Бургас:
първа зона 11,5 лв.
втора зона 9,5 лв.
трета зона 7,5 лв.
четвърта зона 6,5 лв.
пета зона 6 лв.;
в) за останалите населени места:
първа зона 9,5 лв.
втора зона 8 лв.
трета зона 6,5 лв.
четвърта зона 6 лв.
пета зона 5,5 лв.;
3. (изм. - ДВ, бр. 29 от 1998 г., бр. 90 от 1998 г.) населени места от II функционален тип:
първа зона 8 лв.
втора зона 7 лв.
трета зона 5,5 лв.
четвърта зона 4,5 лв.;
4. (изм. - ДВ, бр. 29 от 1998 г., бр. 90 от 1998 г.) населени места от III функционален тип:
първа зона 6 лв.
втора зона 4 лв.
трета зона 3 лв.;
5. (изм. - ДВ, бр. 29 от 1998 г.) населени места от IV и V функционален тип:
първа зона 2,5 лв.
втора зона 2 лв.;
6. (изм. - ДВ, бр. 29 от 1998 г.) населени места от VI, VII и VIII функционален тип:
VI функционален тип 1,5 лв.
VII функционален тип 1,2 лв.
VIII функционален тип 1 лв.;
(2) Функционалният тип се определя с Единния класификатор на населените места (ЕКНМ) в Република България.
(3) (Изм. - ДВ, бр. 29 от 1998 г., отм., бр. 90 от 1998 г.).
Чл. 98. Базисните цени на земите, включени във вилните зони на населените места с одобрени застроителни и регулационни планове, се определят за един квадратен метър съобразно категорията, в която попадат, както следва:
1. (изм. - ДВ, бр. 29 от 1998 г.) земи на територията на Столичната община и на териториите до 10 км от морската брегова ивица, както и на териториите на националните курорти и вилните зони към тях:
I категория 7,5 лв.
II категория 6 лв.;
2. (изм. - ДВ, бр. 29 от 1998 г.) земи на териториите на населени места от I и II функционален тип (без включените в т. 1):
I категория 4 лв.
II категория 3 лв.;
3. (изм. - ДВ, бр. 29 от 1998 г.) земи на териториите на населените места от III и IV функционален тип:
I категория 2,5 лв.
II категория 1,8 лв.;
4. (изм. - ДВ, бр. 29 от 1998 г.) земи на териториите на населените места от V до VIII функционален тип включително:
I категория 1 лв.
II категория 0,75 лв.
Чл. 99. Базисните цени на земите, включени в строителните граници на населените места и селищните територии, определени с околовръстен полигон, се определят за един квадратен метър, както следва:
1. (изм. - ДВ, бр. 29 от 1998 г.) земи, включени в границите на Столичната община, както и земи на териториите на национални курорти и населени места от I и II функционален тип, които са:
а) на разстояние до 10 км 3 лв.
б) на разстояние над 10 км 2,4 лв.;
2. (изм. - ДВ, бр. 29 от 1998 г.) за останалите
населени места и селищни територии 0,6 лв.
Чл. 99а. (Нов - ДВ, бр. 29 от 1998 г.) (1) Базисните цени на застроени земи, върху които държавата запазва собствеността си по чл. 24 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, на земи, които са застроени със сгради на организациите по § 12 от преходните и заключителните разпоредби на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи в нормативно необходими размери, както и на земи, които са извън регулация и върху тях са изградени предприятия от юридически или физически лица, се определят по реда на чл. 97 за последната, най-ниска зона в населеното място.
(2) По реда на ал. 2 се определят и базисните цени на земите, които при отчуждаване се изключват от строителните граници на населените места съгласно чл. 26 от Закона за териториално и селищно устройство, както и на земите, които се включват в строителните граници на населените места.
(3) Базисните цени на земите по чл. 53 и 54 от Правилника за прилагане на Закона за опазване на земеделските земи, приет с Постановление № 240 на Министерския съвет от 1996 г. (обн., ДВ, бр. 84 от 1996 г.; изм., бр. 100 от 1997 г.), се определят съгласно чл. 97, 98 и 99 в зависимост от местоположението на имота, като от определената базисна цена се приспада заплатената такса по чл. 30, ал. 1 от Закона за опазване на земеделските земи (ЗОЗЗ).
(4) Стойността на земята по ал. 3 се заплаща по оценка, приета от Министерството на земеделието, горите и аграрната реформа и се внася в извънбюджетната сметка по чл. 31 ЗОЗЗ.
Чл. 100. (1) (Изм. - ДВ, бр. 29 от 1998 г., бр. 90 от 1998 г.) Базисните цени на земите по чл. 97, 98 и 99 се коригират с коефициенти, стойностите на които се определят по следния начин:
1. коефициент за инженерната инфраструктура - Кк1:
а) при наличие и добро състояние на елементите на инженерната инфраструктура в близост до парцела - от 0,00 до +0,15;
б) при отдалеченост на мрежите на инженерната инфраструктура - от 0,00 до -0,20;
2. коефициент за транспортна достъпност - Кк2:
а) до 800 л. м. от спирка на масов обществен пътнически транспорт с честота на движение не по-голяма от 60 мин. в едната посока - от 0,00 до +0,20;
б) над 800 л. м. от спирка на масов обществен пътнически транспорт с честота на движение в едната посока над 60 мин. - от 0,00 до -0,30;
3. коефициент за екологични условия в селищната територия - Кк3:
а) в населени места, обявени за национални курорти - +0,20;
б) в населени места или зони, попадащи в региони с тежки екологични условия, по списък, определен от Министерския съвет във връзка с чл. 10, ал. 10 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи - -0,20;
в) в останалите населени места или зони - 0,00.
(2) Корекционните коефициенти по ал. 1 се определят за всеки конкретен случай от дирекция "Административен контрол, регионално развитие и държавна собственост" при областния управител.
(3) За изпълнение на задълженията по ал. 1 и 2 областният управител изисква писмени данни и сведения от съответните органи, които са длъжни да изпратят информацията в 14-дневен срок от поискването.
(4) (Нова - ДВ, бр. 29 от 1998 г.) Коригираната базисна цена на земята (Цз кор) се определя, като се вземат предвид конкретните стойности на корекционните коефициенти от ал. 1 по следната формула:
Цз кор = Цзб (1 + Кк1 + Кк2 + Кк3),
където:
Цзб е базисната цена на земята по чл. 97, 98 и 99.
Чл. 101. (1) Границите на зоните в населените места по чл. 97 и категориите на вилните зони по чл. 98 се определят, както следва:
1. в Столичната община и в градовете с районно деление - от кмета на общината по предложение на кмета на района;
2. в останалите общини - със заповед на кмета на общината.
(2) Недвижими имоти, намиращи се на границата между две зони, се оценяват по цената на по-високата зона.
Раздел II
Цена на правото на строеж
Чл. 102. (Изм. - ДВ, бр. 29 от 1998 г.) (1) Цената на правото на строеж върху държавна земя се определя по цената на земята за един квадратен метър, определена съгласно чл. 100, ал. 4 по следната формула:
F
Цпс = 0,25 х Цз кор (1 + ¤¤ ),
2S
където:
Цпс е цената на правото на строеж;
Цз кор - цената на земята по чл. 100, ал. 4;
F - разгънатата застроена (бруто) площ на сградата, определена съобразно размера на застрояване и етажността, съгласно застроителния и регулационен план;
S - площта на парцела или на земята, върху която е застроена сградата при комплексно застрояване в жилищните зони.
(2) При разлика между определената по ал. 1 разгъната застроена (бруто) площ и площта, определена по одобрения проект на сградата, цената на правото на строеж се коригира, като разликата се доплаща, съответно се връща.
(3) Ако цената на правото на строеж, определена съгласно ал. 1 и 2, е по-висока от цената на земята, определена по реда на чл. 100, ал. 4, цената на правото на строеж се приема за равна на цената на земята.
(4) (Отм. - ДВ, бр. 70 от 2000 г.).

[донна2]

Господине вие оценител ли сте , ако сте такъв би следвало да са ви известни методите на за извършване на оценка /все пак сте завършили съответен курс/,а за нормативната база колегата ви упъти .

[shveda]

Точно тук е уредена материята, за която говорите. А право на строеж се признава по решение на ОС по отношение на вече построени обекти върху общинска земя, които отговарят на определени изисквания.

[лунатик]

Положението "признато право на строеж" наистина съществува. Е , не го знаех, та се наложи shveda да ме светне, за което благодаря.
А то си е било в ЗС /ама кой да чете параграфите/:
§ 6. (Нов - ДВ, бр. 87 от 1974 г.) Гражданите, на които е признато право на строеж върху урегулирани държавни дворни места, отстъпени им или заети от тях до 15.ХII.1951 г. и застроени до 1.IХ.1956 г., имат право при прехвърляне или отчуждаване на имотите да получат пълната цена за правото на строеж.

А за това "признато право на строеж" ставаше дума и в цитираното вече от мен ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 235 на МС от 19.09.1996: § 1 ПЗР ал.4: Към молбата се прилагат: договор за учреденото право на строеж или удостоверение за признато право на строеж в случаите по § 6 от преходните правила на Закона за собствеността.